农商银行应重视房产抵押贷款风险防范

来源：农村金融时报

■ 倪利平

近年来，农村商业银行发放的房地产抵押贷款越来越多。房地产抵押贷款具有处置容易、升值潜力大、处置方式灵活等优点。综合风险相对较小。但是，由于房地产抵押贷款涉及的环节较多，专业性强，价值波动较大，如果在处理过程中不注意以下风险点，不采取有效措施防范，也可能形成贷款风险，甚至造成贷款损失。

首先，调查借款人的财产数量，防止先租后抵。在发放房地产抵押贷款时，应详细调查借款人的实际房地产数量，并检查是否存在欺诈、欺骗和隐瞒。如果借款人只有一套基本住宅，除抵押贷款外，一般不办理经营性抵押贷款；如果借款人有多套住宅，但存在法律纠纷，则应在法律纠纷解决后确定是否处理。在办理房地产抵押贷款之前，农村商业银行还应详细了解借款人用于抵押的房地产是否已出租给他人。对于已出租的房地产，必须获得承租人承诺优先处置的担保书，否则不办理抵押贷款，以防止先租后租的问题。如果出现先租后租的情况，即抵押人在设定抵押权后出租抵押物。在这种情况下，已登记的抵押权的效力优先于租赁权，银行可以处理房地产抵押贷款。

第二，认真办理抵押登记，确保手续的完整性。在办理房地产抵押登记之前，我们应该调查抵押的房地产是否属于一物多抵押？如果属于一物多抵押，我们应该经常进行贷后检查，掌握借款人和抵押房地产的情况。一旦出现影响贷款返还的不利因素，我们应尽快采取有利措施，尽量减少贷款损失。办理抵押贷款时，银行应要求借款人将房地产和土地使用权一并抵押，以便于处置和变现。房地产抵押登记的期限比抵押贷款的期限长。银行应有足够的时间处置抵押房地产。办理房地产抵押贷款时，应通过房地产证等方式详细了解房地产的实际所有权。对于共同财产，我们应该真正掌握有多少财产共同所有人？财产共有人是否同意使用房地产抵押贷款？只有在所有财产共有人当面签字同意后，才能进行抵押，避免法律纠纷。

第三，注意土地的性质和使用寿命。在办理抵押贷款之前，我们应该了解房地产占用的土地的性质，并区分转让的土地是属于住宅还是工业。根据土地性质，检查土地使用期限是否到期。对于即将到期或已经到期的土地，其地上附着物不得办理抵押贷款。对于分配土地的房屋和土地，应与借款人签订合同，要求借款人在处置房地产时支付土地出让金，并相应降低抵押折扣率，以确保抵押贷款风险的全面覆盖。

第四，加强对贷后抵押物的检查，防止土地使用性质发生变化。在办理房地产抵押贷款前，应检查土地使用证上填写的土地使用情况是否与借款人的实际使用情况一致？如果不一致，抵押贷款将不予处理。即使办理前一致，贷款发放后也应定期进行贷款后检查，检查借款人土地的实际用途是否发生变化，并根据变化及时采取有效措施。重点管理在建工程抵押贷款。由于在建工程的特殊性，在建工程抵押贷款应单独管理，借款人应在本单位设立基本存款账户，并通过本单位办理交易资金，全程监督借款人资金的使用。

第五，注重培养自己的房地产评估师，注重第一还款来源。为了准确获得抵押房地产的评估价格，农村商业银行应加快对自身房地产评估师的培训，对抵押房地产进行公平公正的评估。在这一阶段，虽然无权决定评估机构对抵押房地产的评估，但贷款的贴现率可以根据其实际评估价格确定。房地产评估中介机构作出评估报告后，内部评估人应对抵押房地产进行二次评估，根据自己的评估价格确定一定比例的实际贷款金额，掌握贷款金额控制的主动权，防止信用风险。在发放房地产抵押贷款时，我们应该更加关注第一还款来源；不仅要对借款人进行担保分析，还要对借款人进行财务分析、现金流分析和非财务分析，经常对借款人进行贷后检查分析，动态反映贷款形式，从根本上提高房地产抵押贷款的质量，防止房地产抵押贷款的风险。