房产抵押贷款的操作方法

1、房地产抵押和房地产抵押的含义

   

(一)抵押与房地产抵押

   

抵押是指债务人依法将财产所有权转让给债权人，债权人不占有财产的担保形式。

   

抵押贷款可分为两类：一类是：不成文法抵押，即将财产所有权转让给债权人，能否收回，取决于债务的偿还情况，如不能按时清偿债务，财产所有权不能收回。按时清偿债务的，可以收回财产所有权；另一种是合法的。留置权抵押是法律上给予承押人留置财产的权利。抵押是在债务人和债权人认为公平合理的前提下，为确保债务按时清偿而实施有价担保的行为。对于债务人（承押人、抵押人），财产的占有和使用仍然保留；对于债权人（受押人。抵押权人），在债务清偿前拥有抵押财产的所有权可以避免损失。在整个抵押过程中，债权人享有抵押权。抵押是在他人所有的房地产上设定的一种抵押担保物权，当 债务人不能偿还债务时，债权人有权拍卖。转让或者兑现设定抵押的财产，并从其资金中清偿。抵押与债权密切相关，随着债权的发生和债权的消失而消失。作为抵押 的财产，即抵押品种类繁多，通常是易子保存或出售的商品，如股票。债券、房地产等。

   

   

房地产抵押是抵押的一种形式，是指抵押人以不转让占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

   

房地产抵押是以房地产作为偿还债务的担保财产而形成的权利，随着房地产抵押的形成而发生。房地产是一种理想的抵押品，因为它具有较大的经济价值、较长的耐用期、保存、增值和不可移动性。在房地产抵押期间，房地产产权仍由产权所有人管理，债权人只能按时收回利息和贷款，无权使用和管理房地产。债务还清时，债权人收回房屋契约和地面契约，抵押结束。债务到期的，抵押人不能偿还的，抵押权人可以向法院申请拍卖 抵押物以偿还债务。当债务到期但未偿还时，抵押房地产 的所有权属于抵押权人。如果抵押物被拍卖。转让后所得价款的余额应退还给抵押人。抵押权人不足时，仍可继续向债务人追索。

   

（二）房地产抵押贷款

   

抵押贷款，也被称为抵押贷款或财产担保贷款，是指银行或其他金融 机构要求借款人提供某些财产作为物质担保的贷款。抵押贷款和信用贷款是两种平行的贷款形式。信用贷款 是借款人仅凭借自己的声誉而从银行获得的贷款，无需提供物质担保。这种贷款方式对借款人来说风险更大，所以利率更高，通常只为一些信誉良好的大公司提供。在市场经济条件下，由于市场竞争日益激烈，大多数商品生产者和经营者将面临无法偿还债务甚至破产的风险。为了确保贷款的安全，降低贷款风险，金融机构经常要求贷款人提供某些抵押品作为担保，以便当借款人不能按照 约定偿还本息时，银行可以依法从出售抵押财产中获得补偿。可用作抵押财产的物品有：房地产、机械设备、有价证券、流动资产等。房地产抵押贷款是银行或其他金融机构提供的物质担保。融资业务它占有重要地位。在房地产抵押贷款中，房屋的占有权、使用权、处分权和收益权不得转让，但业主 和受押人不得随意处理房屋。

   

   

与其他贷款相比，房地产抵押贷款具有以下特点：

   

1.是以房地产为抵押的贷款。房地产抵押贷款是以房地产或房地产为抵押的贷款。与信用贷款相比，房地产权参与抵押人与承押人之间的贷款活动，降低了债权人的贷款风险，贷款金额由抵押物的价值和贷款项目的风险程度决定。整个贷款活动的发展是基于房地产抵押品的存在。但就借款人和借款人而言，其目的不是为了获得抵押品，而是为了在抵押品的前提下整合资金。借款人抵押房地产以获得资金，贷方为保证贷款安全要求抵押物的抵押权。

   

2.双方有双重关系。借款人不仅有债权债务关系，而且有出押关系。借款人既是债务人又是出押人；贷款人既是债权人又是受押人。

   

3.抵押权属于复杂房地产抵押是主要债权的担保权，在抵押期间，房地产抵押设立抵押，登记，抵押权人保管房地产产权（所有权）证书和房地产使用权证书，但不转让房地产占有权、使用权、处分权和收益权，仍归出押人。贷款到期时，出押人履行债务的，房地产所有权证书归还出押人。出押人不能清偿债务的，承押人可以行使房地产所有权。

   

4.借款人必须签订抵押合同，保护双方权利房地产抵押所涉及的所有权关系更为复杂，为了保证抵押人的权利和义务，必须签署房地产抵押合同，并应到房地产管理部门进行抵押登记，使其具有法律效力。还清贷款全部本息后，房地产抵押合同终止。

   

5.许多房地产抵押贷款不同于其他标的物抵押贷款，它不仅涉及抵押人和承押人的利益，还涉及房地产用户。共有人及其权利人的权益。影响因素包括：交易市场房地产实际价格的波动。抵押贷款期间房屋的使用。修复、管理、维护 对实际价格的影响，以及意外灾害、人为事故等。

   

   

二、 房地产抵押贷款程序

   

(一)提出贷款申请

   

符合贷款条件的借款人向银行申请房地产抵押贷款时，应当填写《房地产抵押贷款申请表》，并提供规定的文件，经贷款负责人认定后方可申请贷款。借款人为房地产开发经营企业的，申请房地产抵押贷款时应当提交的文件包括：房地产抵押登记 登记申请。抵押当事人的身份证明或者法人资格证明，以及经主管部门批准的项目批准文件。抵押房地产清单、所有权证明、房地产抵押合同、贷款银行要求的借款人财务状况等有关文件。以土地使用权为抵押向银行取得贷款时，还应当提交抵押当事人的身份证明或者法人资格证明土地使用证、以及按合同支付出让金的凭证。

   

(2)贷前审查

   

金融机构收到借款人的申请及相关文件后，应当对借款人和抵押物进行全面的审查和分析。这是确保贷款安全的重要环节，审查包括以下内容：

   

1.对借款人资格和信用的审查主要审查借款人是否具有相应的资格和真正的还款能力。抵押人应当具有完全民事行为能力，对抵押房地产拥有所有权，并取得所有权凭证；法人应当具有独立会计、自负盈亏能力和房地产开发权。同时，银行可以要求企业提供验资证明。财务报表和其他材料审查抵押人的信用状况。在审查借款人时，还应当审查承诺人是否具有承诺资格，由政府指定的房地产抵押贷款领导机构进行。中国一些地区规定，房地产抵押贷款发行机构必须是国内银行或者在中国设立办事处的外国银行。