起底“抵押经营贷”购房流水线
来源：中国证券报
穿上背心，支持实体经济的低息抵押经营贷款变成了抵押贷款。
中国证券日报记者最近的调查发现，在北京、上海和深圳的许多地方，使用抵押贷款商业贷款购买已经形成了一个成熟的灰色产业链。中介机构可以提供设立壳牌公司、会计和贷款申请的全过程服务。在贷款审批的关键环节中，银行监管和产品的漏洞隐约可见。
心照不宣
王先生最近收到了一份他无法拒绝的贷款报价——最低年息3.85%，最长可贷20年。这个利率比他的房贷利率低了近200个基点。王先生现有房贷300万元，意味着如果能成功置换，每月可以少还4000元左右，20年可以节省100万元的利息支出。王先生很兴奋。
中介机构向王先生推销的解决方案是更换抵押经营贷款存量房贷。所谓的抵押经营贷款实际上是企业的商业抵押贷款，是一种银行的公共业务。这种贷款主要用于企业的日常经营，需要抵押品才能申请。其中，个人住宅是最有价值的抵押品。一家股份制银行北京分行的业务人员告诉《中国证券报》，商店和办公楼一般只能申请大约40%的贷款，而个人住宅，特别是北京东西城区，基本上可以申请大约70%的贷款。
我们与北京的银行合作。平安银行和招商银行现在都有抵押经营贷款产品，利息很低，年化利率最低3.85一位贷款中介人士告诉记者。
长期从事抵押经营贷款业务的中介机构李阳（笔名）告诉记者，过去有一些客户卖房子和股票，但近年来减少了很多。从他处理的客户情况来看，有很多抵押经营贷款客户的资金用于买房。自2017年以来，3·17调控以来，北京房地产市场的信贷杠杆受到严格控制，用抵押经营贷款补足首付已成为许多购房者曲线救国的途径。自去年以来，银行普遍推出小微企业低息经营贷款产品，年利率普遍3.875%到5%之间，个人抵押贷款水平倒挂。置换存量抵押贷款成为一种新的玩法。在这方面，每个人都有默契。
那么，如何才能从银行获得低息的抵押经营贷款呢？
办理抵押经营贷款需要一家壳牌公司，最好不要在最近注册，要求借款人为法定代表人、实际控制人或大股东。然后通过包装公司，以经营项目为由向银行申请贷款。上述低息抵押经营贷款产品主要针对一次抵押（房屋抵押无未结清贷款）客户，客户一般需要桥梁资金偿还现有抵押贷款并解除抵押贷款，然后将房屋作为抵押资产向银行申请贷款。
目前，通过中介机构获得抵押经营贷款已经形成了一条成熟的装配线。中介机构可以提供全套服务。如果没有壳牌公司，贷款中介机构可以提供壳牌公司、公司自来水包装、贷款申请和最终提款的全过程服务。
一些中介机构甚至告诉记者，不用担心预付款的风险，你可以先审查房子，发出贷款批准函，确定可以贷款，然后预付款结算，然后在合作银行抵押贷款。
把关人怎么了？
为什么抵押经营贷款成为信贷资金非法进入房地产市场的渠道？长期和审批漏洞是主要原因。
过去，经营性贷款期限较短，短期内还款压力较大。目前，许多银行已经推出了20年的抵押经营贷款，期限接近抵押贷款，月还款压力较小。这为抵押经营贷款转变为抵押贷款提供了可能性。
另一方面是银行的审批漏洞。业内人士对审批漏洞是否有意为之有不同看法。
一位股份制银行客户经理告诉记者，银行实际上很难准确跟踪每笔贷款的资金流动。市场上有一些空壳公司专门用于会计，资金绕过几次后很难找到下落。如果资金买了房子，从资产质量的角度来看，风险要比商业贷款小得多。真正的小微企业经营贷款，我们会非常关注企业的经营状况，是否会逾期。上述客户经理告诉记者。
在这方面，一些中介机构告诉记者，中介机构在银行有更熟悉的信贷业务人员。一些银行推销员了解资金的实际用途。一些贷款人员知道资金是用来买房子的，但更容易批准。毕竟，资金用于买房，实际风险远低于企业经营。一些中介机构向记者承认。
这一说法也得到了一些银行家的认可。某股份制银行分行副行长告诉记者，虽然监管部门明确禁止，但抵押经营贷款资金违规进入楼市时有发生。
他认为，银行的经营可能主要有资产规模和资产质量的动机。目前，监管机构正在监管各银行的银行小微企业贷款余额占比最低。这意味着只有当小微企业的贷款余额达到一定规模时，银行才能开展其他业务。长期以来，银行模式一直是靠近大户，所以每个家庭都开始急于向小微企业贷款，因为只有向小微企业贷款，才能继续靠近大户。因此，不排除部分银行通过这种方式增量规模。另一方面，考虑到资产质量。小微企业贷款不良率相对较高，考验的是银行的风险定价能力。抵押贷款是银行质量最好的资产之一，逾期率极低。一些银行还没有接受赚硬钱的概念，也不排除通过将少量的抵押经营贷款转化为抵押贷款来保持小微企业整体资产质量的稳定。
监管出重拳
中原房地产首席分析师张大伟指出，抵押贷款进入房地产市场是一个老问题。过去，这类业务的实际门槛不低，规模有限，对房地产市场的影响有限。但目前值得警惕的是，一般企业经营贷款利率与个人抵押贷款利率大比例倒挂，金融套利风险不容忽视。
非法信贷资金进入房地产市场一直是监管机构打击的领域。2022年4月，中国人民银行深圳中央分行进行审查，要求商业银行检查房地产抵押经营贷款资金非法流入房地产市场。2022年4月23日，中央银行成都总部召开成都房地产信贷工作研讨会，坚持住房投机定位，严禁以房地产为风险抵押，通过个人消费贷款和商业贷款伪装突破信贷政策要求，非法向买家提供资金，影响房地产市场的稳定健康发展。
2022年6月，银保监会发布银行保险市场混乱整改回顾工作通知和2022年银行机构市场混乱整改回顾工作要点，在住房投机政策中，个人综合消费贷款、商业贷款、信用卡透支等资金挪用购房已成为监管机构关注的重要问题之一。据记者不完全统计，去年许多银行因非法经营贷款资金流入房地产市场收到大额罚款，包括许多国有银行、股份制银行，相关人员也受到处罚。
今年以来，不到一个月，已经有了厦门银行、工行衢州分行、江西德兴农村商业银行等多家银行因资金非法进入房地产市场而收到罚单。其中，商业贷款被挪用购房成为重点打击方向。
1根据中国银行业和保险监督管理委员会监委员会监管分局发布的行政处罚信息公开表显示，浙江稠州银行有限公司嘉兴分行因信贷管理不慎，个人经营贷款资金被挪用购房，被罚款30万元。1月19日，厦门银行和工行衢州分行因信贷资金非法流入房地产市场而受到当地监管分局的处罚。其中，厦门银行因个人经营贷款资金被挪用到房地产领域，被厦门银行业和保险监督管理局罚款20万元。中国工商银行衢州分行因信贷资金非法流入房地产市场业和保险监督管理委员会衢州监管分局罚款95万元。
