房屋抵押贷款一样吗?SS小百科
SS小百科：土地抵押贷款和房屋抵押贷款一样吗？
这里提到的房屋抵押贷款不是抵押贷款，是指已经全额或部分购买的房屋，即二次抵押。
土地贷款与住房贷款的异同
差异（高风险因素）：
- 与传统的住房抵押贷款相比，银行通常不接受只支付首付款的土地抵押贷款。
- 由于违约率高，土地抵押贷款利率可能比房屋高一点
- 土地贷款通常涉及建设，如工厂/车间/仓库。这意味着收款周期将相对较长，贷款期限甚至可能达到30年
- 由于房屋抵押贷款的流动性较强，相应的贷款业务期限也会较短
- 就土地抵押贷款的现状而言，银行不会办理只有单独土地的抵押贷款。它将要求您在未来或目前正在建设中的资产共同抵押，并要求您承诺在建设项目完成后再次抵押所有地上建筑。
- 房子可以单独办理抵押贷款
土地贷款与住房贷款的相似之处：
- 需到房地产登记中心办理抵押登记手续
- 价值较大的房地产需要经过专业的评估机构来确定其价值
- 房地产包括房屋和土地净值的计算方法说）
为什么单独的土地抵押贷款被视为高风险贷款？
土地贷款对银行机构来说风险很高，因为单独的土地上没有现有的房子。一些企业在购买土地时已经占用了他们的大部分资金。如果此时再次发生事故，将导致财务困难。如果资金跟不上，资金链就会断裂，整个建设项目就会有风险。这就是为什么大多数人不接受单独的土地抵押贷款！
那么单独土地贷款的贷款条件是什么呢？
通常，只有在项目融资的情况下，银行才能有条件地接受单独的土地抵押贷款。由于不同项目要求的条件不同，一般按整个项目的总投资计算。
评价房地产价值的方法：
这里有一个常见的误解是关于土地或房子的价值。很多人会认为，如果我花100万元买土地或房子，那么我的房子和土地至少值100万元（还没有升值），因为我花了这么多钱！但事实并非如此！购买成本并不总是等于评估价值，更不用说你可以从银行获得的贷款金额了。对于银行来说，常用的价值评估方法是您的房地产经过专业评估机构评估后获得的价值（请参考安居客）App看看周围的房价)，房子的净值就是减去以后可能涉及的实现成本，这才是你目前房地产的真正价值。
实现涉及的费用:
- 营业税附加 交易价格5.6%
- 土地增值税 交易价格0.5%
- 契税 交易价3%
- 交易服务费 3元/3元/3元/交易㎡(按拍卖单方全额支付计算)
- 律师费 评估值×2.5%
- 拍卖费 成交价×3.5%(按评估预算)
- 诉讼费 评估值×2%
- 强制执行费 起诉金额×1%(最高贷款额度80%预算)
- 评估费 评估价×5‰(价值100万以内的部分按照5‰计，101-1000万部分按2.5‰计）
- 分户图测量费 100㎡以下500元，＞100㎡/每100㎡增加30元
排除这些费用后，你持有的房地产才是真正的净值。我这里列出的费率和项目大致不同，会因时间/地区/银行机构的不同而不同。
贷款金额：
拿到你的房地产净值后，银行会根据净值再次按可贷比例计算你的可贷金额，一般在60%-80%以上。
影响可贷比率的因素：
- 房地产所在地区，如是否靠近市中心或发达地区，越靠近中心，可贷比例越高
- 相应的抵押贷款品种
- 贷款人-银行比例越大，当然利率越低。否则，恰恰相反。
