经营贷置换按揭贷:危险的套利游戏

你可以先筹钱买房，然后把房子抵押给银行，申请商业贷款，用商业贷款还钱。这样，你就可以慢慢地偿还商业贷款，它的利率远低于商业抵押贷款，可以节省数百万的利息。住在北京朝阳区太阳宫街的张先生接到了一家担保公司的推销员的电话，非常感动。

   

张先生准备在西城区买学区房，而第二套房的商业贷款利率约为5.7%，月供太高了。接到销售电话的张先生询问，随着楼市升温，通过经营贷款曲线购房、支付房贷的方式再次活跃起来。

   

《中国证券日报》记者发现，虽然监管机构严格调查信贷资金非法进入房地产市场，但在中小企业优惠贷款政策后，经营贷款利率和抵押贷款利率明显倒挂，经营贷款取代抵押贷款套利空间，相关中介公司甚至购买壳公司等服务。

   

利息可节省近百万元

   

张先生说，让他兴奋的是：同样是500万元贷款，以房地产为抵押的经营贷款利率最低可达3.85%，按商业贷款最多贷款20年计算，总利息约218万元。按照北京市第一套房计算，贷款20年，总利息约305万元，第二套房总利息339万元。

   

张先生正在买第二套房。如果从银行申请按揭贷款的金额很低，商业贷款可以贷款更多。根据现行政策，北京市第二套房只能贷款40%，五环房评估价超过468万元，属于非普通住宅，只能贷款20%。

   

据北京某担保公司业务员席经理介绍，住房抵押经营贷款是指公司法人或股东以名义以房地产为抵押，向银行申请用于公司经营目的的贷款。经营贷款可以借出房屋评估价值的70%，我们能拿到的利率是3.85%至4.35%，还款方式包括先息后本、等额本息、独立月供。月供压力大的可以选择先息后本。

   

在办理抵押经营贷款的过程中，席经理表示，首先是把张先生包装成一个小企业主，银行要求公司成立一年以上，不涉及法律诉讼。我公司还提供壳牌公司购买服务，购买成立一年以上的公司，价格在1.2万元左右，申请贷款所需的企业材料也由我们准备。此外，我公司的收费标准是贷款额度的2%。这样，500万元的贷款额和客户成本在12万元以内，与节省的数百万利息相比，非常划算。

   

至于张先生担心银行是否会批准贷款，席经理说：银行只看公司和房地产抵押贷款，没有水和运营无关，毕竟，贷款是为了公司的运营。

   

中国证券报记者从某股份制银行北京分行徐姓客户经理处了解到，该行个人经营贷款业务没有公司成立一年以上的规定。一般来说，没有贷款的房子可以抵押房屋评估价格的70%。有房贷的，在房屋评估价格的基础上打七折，然后减去未结清的房贷办理贷款，但最多不能超过500万元。

   

徐经理介绍，银行个人经营贷款利率为4.15%至5.2%，贷款利率取决于银行对个人信用调查的评估。贷款期限最多为20年，必须在5至7年内归还全部本金，然后再次贷款。

   

商业贷款可以借更多的钱，还款利率要低得多，真的感动了很多像张先生这样的买家。然而，银行也在加强贷前审查的控制，许多银行强调KYC（了解您的客户）原则。渤海银行相关负责人在接受《中国证券日报》采访时表示，将了解业务风险点、风险防范措施和业务前端的用途，根据行业和客户特点，加强业务控制管理，提前风险模式。

   

齐鲁银行相关负责人在接受《中国证券日报》采访时也表示，银行要求尽职调查客户贷款的实际使用情况，严禁处理非法使用业务，避免客户违反或不按照个人贷款合同约定使用贷款的风险。

   

但业内人士坦言，资金流向确实难以准确监控，经营贷款的实际用途存在诸多漏洞。

   

屡禁不止为什么

   

商业贷款曲线多次禁止流入房地产市场，因为各方都有利可图，银行难以有效监控。据业内人士分析，从购房者的角度来看，包装成小企业主的成本非常低，市场上抵押贷款经营贷款门槛不高，手续简单，利率低，与抵押贷款利率相比确实有套利机会。从担保公司和银行的角度来看，担保公司赚取担保费、手续费等，客户越多越好。银行正在实施支持小微企业的政策，从资产质量的角度来看，住房抵押贷款的不良率较低。对于银行来说，商业贷款实际上是用来买房子的，这既安全又完成了所谓的评估。

   

贷款资金是委托支付的，我们会直接把资金打给客户的交易对手，但如果对方拿到钱后再转几手，就很难追溯了。我也处理过一些账户，显然是其他银行资金的收款人，用于周转，经常看到数百万的水来去。一旦我们转移，我们就无法赶上钱的流动，每个环节都有理由逃避责任。徐经理说。

   

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，大型国有银行的审计相对严格，一般会检查经营贷款资金的流动情况，部分银行将在贷款发放后半年内到实际经营场所调查贷款情况。监控资本流动确实很困难。如果它在银行周转，系统可以看到资本流动，但如果它通过多家银行转移，甚至提取现金，银行就很难找到流动。

   

许多个体经营者无法区分自己的钱和公司的钱。实际经营企业，只要按规定贷款，最终用于偿还抵押贷款或企业经营，往往难以区分。严跃进说。

   

商业贷款被挪用买房不仅有法律风险，还可能给贷款人造成损失。中国邮政储蓄银行研究员娄飞鹏认为，商业贷款一般期限短，住房抵押贷款期限长，存在期限不匹配的风险。抵押贷款流入房地产市场往往不是真正的购房需求，主要用于房地产投机或套利，不利于解决房地产价格泡沫。

   

围剿灰色产业链

   

虽然通过商业贷款买房可以节省很多钱，但张先生也担心这样做会带来一些不必要的麻烦甚至风险。事实上，长期以来，非法流入房地产市场的信贷资金一直是监管机构关注的焦点，相关罚款层出不穷。

   

严格监管银行资金非法流入房地产市场的态度非常明确。这需要全面的政策。光大银行金融市场分析师周茂华建议，一是加强监管，引导金融机构完善制度，梳理业务流程，压缩各环节主要责任；二是建立信用调查制度，将非法使用商业贷款的个人列入信用调查黑名单，采取必要处罚；三是利用信息技术提高贷后管理效率。

   

对于监管不力的银行，监管部门开出了罚单。例如，中国银行业和保险监督管理委员会今年1月披露的罚单显示，厦门银行因挪用个人经营性贷款资金流向房地产领域被厦门银行业和保险监督管理局罚款20万元；西安银行因个人经营性贷款控制不严格，被陕西省银行业和保险监督管理局罚款32万元。

   

目前，监管部门和银行正在加强对非法经营贷款流入房地产市场的监控。齐鲁银行相关负责人表示，银行重点加强数据模型和技术防控能力建设，建立贷后资金流量监测预警机制，将个人贷款资金流入房地产、小额贷款公司、其他投资公司、贷款资金回报、多借款人贷款后资金转入同一账户、多个不同借款人账户还款作为常规系统模型部署到相关系统中，及时监控每月新发放的个人贷款业务资金流量，发现可疑信息时向相关机构发出预警，督促分行加强责任意识，真正落实资金使用管理。

   

监管机构还通过大数据和其他技术手段加强了监控。中国证券报记者从台州银行业保险监督管理局获悉，局开展大数据监控，信贷资金通过其他渠道进入房地产市场建模调查，重点关注企业是否借金融支持复工生产搭便车，通过企业法定代表人、主要股东等相关人员间接进入房地产市场。

   

严跃进说，无论你如何申请贷款，你都需要有一个贷款用途。如果是商业贷款，最终必须流入企业的经营过程。银行应严格审查贷款意图是否真实，贷款后是否真正用于企业经营。

   

张先生说，如果个人信用调查真的受到商业贷款偿还抵押贷款的影响，未来工作和生活的各个方面都会受到不利影响，这是非常不划算的。

   
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