房贷集中度新规落地半月无碍信贷

新年伊始，新的抵押贷款集中度法规正式实施。戴着魔咒的个人抵押贷款将会发生什么变化？这不仅与银行的利润水平有关，而且也与大多数购房者的切身利益有关。《证券时报》记者最近采访了许多地方的银行人员，了解到新的抵押贷款集中度法规对抵押贷款的影响并不明显，即使是超红线的个别银行也没有完成年度抵押贷款总额的计划。但新法规对银行的影响将呈现结构性特征，对中小型银行的影响可能大于大型银行。

   

许多业内人士报告说，抵押贷款额度的监管在新规定出台之前就已经存在。去年，监管机构要求一些银行通过窗口指导来控制个人抵押贷款和房地产企业开发贷款的额度和节奏。进入新年，1月一直是银行良好开端集中贷款的时间，今年也是如此。目前，金融机构信贷仍呈现供需繁荣，银行信贷项目储备相对充足。

   

通过设定长期过渡期和实施区域差异化监管上限要求，新规对银行的影响普遍被视为短期中性和长期积极，有利于稳定近年来居民杠杆率快速上升的势头，后者将对防范居民部门金融风险、促进消费产生深远影响。从这个角度来看，新规并不打算对占据银行信贷业务近30%的抵押贷款市场进行急剧降温，而是继续在线修复的理念，对现阶段中国金融风险最大的灰犀牛进行保守治疗。

   

信贷开门红

   

个人房贷未明显收缩

   

央行、中国银行业和保险监督管理委员会去年年底发布的《关于建立银行金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》于今年年初正式实施。新规定综合考虑银行金融机构的资产规模、机构类型等因素，分为房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，旨在防范因抵押贷款增长过快而积累的金融风险，优化银行信贷结构，放缓居民部门杠杆率的上升。

   

新规实施半个月，但对银行个人抵押贷款的直接影响尚未显现，尤其是对大型国有银行。北京一家大型国有银行的基层信贷人员告诉《证券时报》，银行年初有足够的个人抵押贷款，个人贷款中心仍在接受订单，新的合作项目也相对充足。同时，为了进一步拓宽二手住房个人抵押贷款业务，银行今年还增加了二手住房个人抵押贷款额度的额外评估项目，尚未看到个人抵押贷款的明显收紧迹象。

   

毕竟，个人抵押贷款是银行的优质资产，安全有保障，利率水平相对较高，所以银行一般使用相应的配额。信贷人员说。

   

一位来自成都的银行家也向《证券时报》记者报道，今年年初贷款良好开端效应仍在上演，银行抵押贷款金额足够，虽然内部预计今年信贷总规模将比去年收紧，但至少影响尚未传递到基层，基层仍在抓住信贷。

   

中部地区一家大型国有银行分行高管告诉《证券时报》，房地产贷款监管早在去年就收到了当地监管机构的窗口指导，分别对房地产开发贷款和个人抵押贷款配额设定了一定的要求，银行仍按照窗口指导的要求，但总体来看，银行个人抵押贷款贷款周期和节奏正常。

   

一家国有银行总行告诉《证券时报》，该行个人住房贷款余额略超监管上限。目前，总行尚未发布今年抵押贷款总规模，1月份的贷款节奏与去年同期相比没有明显变化。

   

新的抵押贷款集中度规定对大银行影响不大，即使略有超过标准，也不需要大幅配额。大银行总行表示，一方面，大银行月存量个人抵押贷款到期规模较大，部分银行将达到每月500亿元，股票转移不受新规定的影响；另一方面，随着分母（人民币贷款余额）的扩大，只要分子（个人住房贷款余额）保持稳定，比例自然会下降。

   

新规对银行

   

短期内无明显杀伤力

   

为了确保房地产金融风险的安全拆弹，新规定通过设定长期过渡期和实施区域差异化监管上限要求，给银行足够的时间进行适应和调整。许多分析人士认为，新规定对银行的影响是短期的中立和长期的好处。

   

国盛证券研究报告称，新规定充分给予银行2~4随着年度过渡期的逐步调整，目前银行基本上没有降低房地产贷款（即净减少） 的压力，只需要在未来几年放缓房地产贷款，使比例自然降低到监管要求。

   

以招商银行（香港股市03968）为例，根据2022年中期业绩数据，假设4年内均匀调整符合监管要求，2022年零售抵押贷款新规模将降至756亿元，比去年减少约1268亿元；公共房地产贷款新规模将降至348亿元，比去年减少约560亿元。国盛证券研究报告称。

   

中信证券（香港股市06030）研究所副所长明明也表示，根据上市银行贷款结构数据，新规定中的比例安排基本上是根据当前银行信贷集中度的现状设定的。同时，新规定提供了较长的过渡期，相关银行不需要快速调整。由于前三家银行的分级管理安排中有许多上市银行，只有个别银行不符合集中度要求。考虑到后两家银行规模较小，银行业面临的股票调整压力实际上相对可控；相对较长的过渡期也使调整压力可控。

   

此外，银行资深人士告诉《证券时报》，与抵押贷款集中评估指标相比，经济资本占用评估对银行抵押贷款更具约束力。如果监管要求银行大大提高抵押贷款相关的经济资本占用系数，无疑对遏制银行抵押贷款更具致命性。

   

一个值得注意的细节是，新规支持住房抵押贷款证券（RMBS）仓位规模是否纳入房地产信贷集中度尚不清楚。如果不包括在内，银行将通过发行发行。RMBS出表抵押贷款资产可以释放更多的抵押贷款空间。近日，中国农业银行（香港股市01288）作为发起人和委托人，发行了2022年第一期个人住房抵押贷款资产支持证券（证券（以下简称农盈汇宇RMBS)，总规模200.15亿元是目前市场规模最大的RMBS项目。

   

一般来说，银行发行信贷资产证券化（CLO）目前有助于腾挪资产结构，提高资本充足率。CLO发行占比最大的是RMBS。标普评级认为，中国的评级认为，中国的评级认为，RMBS2022年发行量下降，预计2022年复苏。部分原因是预计2022年全国住宅房地产销售增速将持平，加强对开发贷款和个人住房贷款的调控。

   

从长远来看，新规定有利于银行优化信贷结构，稳步释放抵押贷款风险。中国银行业和保险监督管理委员会主席郭树清最近写道：目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是目前我国金融风险最大的灰犀牛，要坚决抑制房地产泡沫。不少分析人士指出，房地产贷款占比过高会给银行带来风险，房地产贷款金额的减少将迫使其调整资产结构。

   

遏制居民杠杆率过快上升

   

抵押贷款集中新规定的实施不仅有利于银行长期缓解风险，而且有利于稳定近年来居民杠杆率快速上升的势头。央行数据显示，截至2022年9月底，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额48.8万亿元，占贷款余额28.8%。其中，个人住房贷款余额33.7万亿元，占房贷余额的70%。

   

根据国家金融发展实验室（NIFD）根据公布的数据，2022年前三季度居民部门杠杆率上升5.6百分点，从去年年底开始，55.8%上升到61.4%。三个季度分别上升1.9、2.0和1.7百分点，第一季度和第二季度增长较大，第三季度增长放缓，但绝对增长水平仍较高。居民部门的杠杆率主要由住房贷款和个人商业贷款驱动，短期消费贷款仍处于负增长范围。

   

近年来，居民部门杠杆率上升可能带来的风险受到重视，尤其是由于抵押贷款压力过大导致消费收缩。NIFD指出，房地产交易的复苏推动了住房贷款的改善，但也部分推动了居民商业贷款的增长，成为居民杠杆率上升的主要原因。个人住房贷款利率高于全社会一般贷款利率，也高于个人商业贷款利率，刺激部分住房贷款需求以个人商业贷款伪装进入房地产，造成一定的风险积累。居民商业贷款与非金融企业银行贷款增长率之间的差距日益扩大，应充分重视。

   

前期房地产融资‘三条红线’是从企业需求方面约束房地产债务增长。这一政策是从银行信贷供给方面约束房地产领域金融体系的风险暴露，最终核心是约束居民部门的杠杆率，实现结构性杠杆控制。广发证券(港股01776)研究报告认为，预计未来居民部门信贷增长将逐步趋同于行业整体贷款增长，预计2022年银行业贷款增长率将下降到12%。

   

本文起源于证券时报

   
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