“利率低至3.85%，最长可贷10年”，是否将自己的房贷置换成抵押贷？

今年，许多银行为个体工商户推出了低息抵押贷款产品，利率低至个体工商户3.85%、最长可贷10年等宣传标语出现在各大银行App还有宣传海报。于是，一些用户开始考虑：你能把你的抵押贷款换成低利率的抵押贷款吗？

   

条件

   

要求比抵押贷款更严格，名下必须有营业执照

   

虽然抵押贷款和抵押贷款是银行使用的贷款方式，但申请抵押贷款的要求比申请抵押贷款的要求更严格。

   

办理抵押贷款，首先要满足两个基本条件，一是持有房产证，即房屋已全额支付，不欠任何抵押贷款；二是贷款人名下需要营业执照，这也是大多数人最容易被卡住的一点。因为银行推出低利率抵押贷款是国家补贴，以支持小微企业和个体工商户。

   

其次，大多数银行对营业执照的持有时间有要求。例如，交通银行的要求是营业执照需要办理两年以上，工商银行的要求是满一年，银行会在这些信息贷款之前进行核实。

   

此外，中国银行的信贷人员告诉记者，商业机构必须支付社会保障，否则就不会批准资金。贷款出借后，银行总部的人打电话调查贷款用途。一旦发现贷款用于非经营性支出，贷款将立即收回。

   

除了目的审查外，还有对借款人个人信用调查的审查。值得注意的是，如果借款人有小额贷款公司贷款的历史，80%的银行将不再向他贷款。工行信贷人员告诉记者。

   

近年来，市场上出现了许多贷款中介公司，帮助用户向银行申请抵押贷款，并收取中介费。关于上述条件，贷款中介告诉记者，可以沟通。例如，没有营业执照，或信用调查不够，贷款中介声称可以解决。在这方面，银行贷款人员回应说，靠的。

   

为了确保贷款能够安全收回，银行抵制贷款中介机构。一旦发现用户使用贷款中介机构，不仅取消贷款，而且纳入信用调查，甚至处理业务的信贷人员也将受到银行的处罚。因此，贷款中介机构保证的可沟通并不可信。

   

利率

   

只有少数优质用户才能达到最低利率

   

许多银行都发行了抵押贷款3.85%的口号，以100万元贷款为例，今年的抵押贷款利息可以比2022年节省1.5万元左右。通过实地走访几家银行营业网点，记者了解到年化利率低至3.85%的贷款确实存在，但利率因人而异。

   

交通银行信贷经理告诉记者：一般用户贷款利率超过4点，只有少数特别高质量的用户才能达到最低利率3.85%。但工行表示，只要各方面条件都能达标，普通用户也可以从工行借到工行3.85%的低息贷款，仅限一年。

   

此外，其他几家银行工作人员表示，今年的低息抵押贷款由国家补贴，第二年可能不会有这一政策。

   

贷款中介告诉记者，他们可以得到它3.2%甚至3.1%的低利率，并承诺这个利率最长不会改变到20年。工行信贷人员表示，这是不可能的。目前市场上没有比例3.85%利率较低。

   

有些银行会通过官方渠道做10年的最高贷款广告。和利率方面的情况一样，很少有用户能达到最高年限。出于收款风险，一般银行不会借这么长时间。交通银行表示，通常办理5年期，每年返还一次本金(全额返还贷款)，第二年续签。

   

即使签约期限为5年，每年续约时也不会立即批准。在交通银行，每次还本后至少要等33个工作日才能再次批准。在一些银行，时间是一周，这就要求用户有足够的资金周转。

   

链接

   

银行信贷人员建议直接办理房贷

   

如果手头有现金，全款买房后办理抵押贷款，直接办理房贷之间选择一个，多家银行信贷人员建议选择办理房贷。

   

中国银行信贷部门负责人告诉记者：抵押贷款是目前市场上最具成本效益的贷款，全额偿还抵押贷款不值得抵押贷款。一方面，抵押贷款的贷款期限通常相对较长；另一方面，抵押贷款是最常规的贷款，过程简单，运行速度快。抵押贷款很麻烦，通常需要2到3个月才能获得批准。此外，一些银行有要求，产权证书不能在3个月内抵押。

   

一般来说，银行可以批准的贷款是房地产估价的60%到70%，有些贷款产品只有50%。例如，中国银行贷款人员介绍：如果用户手中有100万元，他们应该在办理抵押贷款和全额购房后选择抵押贷款。如果首付按30%计算，需要办理70万元的抵押贷款。一般来说，它可以贷款30年。目前，商业贷款利率为5.63%。如果选择全款买房办理抵押贷款，最高可以贷款70%，也就是70万元。抵押贷款最终批准的利率一般在4:00以上。与抵押贷款相比，每年可以节省1万元左右，但也可以扣除1%-2%的中介费和其他手续费。其实省下来的不多，但是办理过程很麻烦。

   

综合各方建议，综上所述，用低息按揭优化贷款，真正适用的人主要有两类，都是用按揭换按揭的用户。

   

第一种情况是，抵押贷款以相对较高的利率处理，现在利率较低，可以偿还前一笔抵押贷款（抵押贷款支持），然后重新处理房地产抵押贷款。

   

第二种情况是，由于房地产价格上涨幅度较大，上一笔抵押贷款的房地产估值低于当前估值。为了贷款更多的金额，你也可以选择在还清后申请新的抵押贷款，这样你就可以有更多的现金。

   

对于手头只有一套按揭房，没有营业执照的用户来说，通过低息按揭优化贷款不仅费时费力，而且存在诸多违规风险，扣除各种中介费用后也不多。最重要的是，今年的低息贷款得益于政策福利，但明年可能不会有这样的低息。对于用户来说，风险太大了。

   

潇湘晨报记者苏霜晴

   

来源：潇湘晨报

   

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