2022年个人住房抵押贷款支持证券(RMBS)发行规模同比将

自今年年初以来，大银行个人住房抵押贷款支持证券(RMBS)发行井喷，最大发行规模超过200亿元。由于央行、中国银行业和保险监督管理委员会联合发布了《关于建立银行金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》，在最严格的贷款限制令下，RMBS东方金诚在这方面会发生什么变化？RMBS回顾和展望：

   

RMBS占商业银行个人抵押贷款余额的比例仍较低。在商业银行房地产贷款集中管理体系的背景下，预计商业银行将于2022年发行RMBS实现资产流转和结构调整的动力上升，发行规模同比增长；

   

近年来，我国居民杠杆率持续上升。在新冠肺炎疫情的影响下，预计2022年居民就业形势和可支配收入增长前景不容乐观，个人抵押贷款债务压力增加。RMBS资产池违约率加快；

   

预计2022年我国房地产行业调控政策依然紧张，不同地区房价将继续分化，部分二三线城市将继续分化RMBS资产抵押物的保程度减弱；

   

受居民可支配收入增长放缓、房地产调控政策偏紧等因素影响，预计2022年全年RMBS资产池早偿率有所下降。

   

具体内容如下

   

2022年我国RMBS信用风险回顾

   

2022年，RMBS发行规模同比下降，但仍为银行间信贷资产证券化市场上最大的品种。RMBS产品发行55单，发行总规模4243.86发行规模占银行间信贷资产证券化产品的比例为亿元51.56%发起人主要是国有商业银行和股份制商业银行(发行规模占比)91.14%)，首次发行RMBS的机构有郑州银行、东莞银行、成都银行、常熟农村商业银行、青岛银行，发起人进一步多元化。

   

在信用风险方面，由于基础资产分散度高，产品交易结构合理，RMBS没有违约等风险事件，但住宅抵押贷款偿还压力上升，区域房地产市场分化RMBS产品信用质量构成不利因素，资产池违约率加快。

   

受益于个人住房贷款充分抵押担保的特点，RMBS基础资产违约率保持较低水平

   

国内个人住房贷款（以下简称个人住房贷款）整体信用质量较高，不同类型零售贷款的不良率稳定在最低水平。2022年，商业银行个人抵押贷款不良率较年初略有上升，仍处于较低水平。东方金城选择16家上市银行作为研究样本，数据显示，个人抵押贷款不良率跳跃-0.06pct至0.17pct(中位数0.03pct），20226月底不超过0.5％。

   

从RMBS截至2022年10月底，静态样本池，RMBS资产池累计违约率[1]绝大多数不超过1%，仍远低于1%RMBS二级档的比例。2022年新发行RMBS资产池加权平均账龄4.66与2022年相比，年度和年度都有所提高0.47年；加权平均初始贷款价值比（LTV）[2]49.31与2022年相比，%、1.65百分点仍低于我国个人抵押贷款市场平均水平约60%，借款人违约成本较高。总的来说，RMBS资产池的信用质量优于整体个人抵押贷款。

   

从RMBS从资产池累计违约率的变化趋势来看，自17年以来发行的资产池累计违约率的变化趋势RMBS与以往发行产品累计违约率相比，整体产品增速有所上升。2022年全年，RMBS与往年相比，产品累计违约率略有增加，说明短期内新冠肺炎疫情对新冠肺炎疫情的影响RMBS产品信用风险的影响有限。

   

中国居民杠杆率持续上升，疫情给中国居民就业形势带来巨大压力，居民恶化，个人抵押贷款偿还压力整体增加

   

2022受疫情影响，我国货币政策整体宽松，居民杠杆率持续上升。根据国家金融与发展实验室发布的《2022年中国杠杆报告》，截至2022年底，中国居民杠杆率为62.2%，高于年初6.1百分点。作为我国住户部门债务的主要组成部分，截至2022年底，我国个人住房贷款余额同比增长14.50%，明显高于同期城镇居民人均可支配收入增长率（3.50％）。

   

从债务结构来看，居民的债务压力分化很大。根据央行发布的《2022年中国城镇居民家庭资产负债调查》数据，债务家庭的平均债务收入比为1.6倍，少数家庭债务收入比超过10倍；有债务的家庭，12.8家庭偿债收入比例超过40%，4.5%的家庭月偿债收入比超过60%。低收入家庭、中青年群体和刚需抵押家庭的债务风险相对较高。

   

另一方面，新冠肺炎疫情给中国居民的就业形势带来了很大的压力。短期内，失业率明显上升，居民现金流恶化，抵押贷款偿还压力整体增加。

   

受益于近年来房价上涨，RMBS资产池获得抵押物的程度较高，但需要注意一些二三线城市房价回调对违约贷款回收的不利影响

   

20222000年，中国房地产市场仍坚持住房投机、城市政策和分类指导的监管政策，促进房地产市场的稳定健康发展。

   

从土地供应来看，2022年上半年一线城市土地供应明显较大，下半年开始下降；2022年二三线城市土地供应基本与2022年持平。

   

从房价水平来看，2022年一线城市二手住房价格指数迅速上涨；二、三线城市受人才引进政策和人口逆流动影响，潜在需求上升，住房价格指数分阶段上涨，但增长率逐渐下降。

   

对于RMBS静态样本池，RMBS资产池账龄较长，抵押物价值一般受益于2015年以来房价上涨，RMBS资产池对抵押物的保护程度较高。但也需要注意的是，2022年以来，部分二三线城市房价水平有所回调，但产业支撑薄弱，人口增长缓慢，甚至负增长，对违约贷款回收产生了一定的不利影响。

   

受居民可支配收入波动和房地产市场交易因素影响，2022年RMBS资产池全年早偿率呈现前低后高的趋势

   

2022第一季度，受疫情因素影响，RMBS与往年同期相比，资产池早偿率大幅下降。2022年二季度以来，RMBS资产池早偿率有所回升，1-10与2022年相比，月022年上升1.25个百分点。

   

我国抵押贷款的早期偿还包括部分早期偿还和全部早期偿还，部分早期偿还与借款人收入波动等因素密切相关，所有早期偿还与房地产置换因素密切相关，所有早期偿还都受到影响RMBS早期偿还率的主要因素。在疫情背景下，居民可支配收入减少、房地产交易下降等因素导致2022年第一季度抵押贷款资产早期偿还率明显下降。第二季度，随着国内疫情的改善，由于房地产置换需求的延迟，早期偿还率逐渐上升到历史高水平。

   

受益于宽松的货币政策，2022年RMBS超额利差上升

   

RMBS超额利差[3]受资产池加权平均贷款利率和证券票面利率的双重影响。

   

2022年发行的RMBS资产池加权平均利率4.74%，同比变化不大。另一方面，受益于宽松的货币政策，RMBS发行利率的平均值为3.37与2022年相比，%、0.10一个百分点。总的来说，RMBS产品超额利差为1.37与2022年相比，%、0.07个百分点。

   

2022年展望

   

RMBS个人抵押贷款余额的比例仍然较低。随着商业银行房地产贷款新政策的出台，预计2022年RMBS发行规模同比增长

   

截至2022年底，我国截至2022年底RMBS存量为11827.78亿元，约占个人抵押贷款余额的3%，与美国市场约60%的水平相比，仍有较大的发展空间。

   

2022今年年底，中国银行业和保险监督管理委员会发布了《银行业金融机构房地产贷款集中管理制度》，明确规定了各银行房地产贷款比例上限和个人住房贷款比例上限，并给予银行一定的业务调整过渡期。预计商业银行将在过渡期内发行RMBS实现资产流转和结构调整的动力上升。

   

预计2022年居民房贷还款压力仍将上升，短账龄资产池违约率将加快

   

疫情尚未结束，临近冬季，国内多个城市出现确诊病例，但海外疫情仍处于高发期，外需受到抑制，国内经济复苏势头仍受到较大影响，预计将对就业形势和居民可支配收入增长造成较大压力。受此影响，预计2022年RMBS借款人的抵押贷款偿还压力仍然存在，需要继续关注短期资产池的逾期迁移。

   

预计2022年房地产行业监管政策将继续，区域房价将继续分化。部分二三线城市房地产降价风险将对产品信用质量产生不利影响

   

预计2022年房地产行业监管政策将继续，地方政府将根据经济发展目标的变化继续实施差异化住房信贷政策，各地区房地产价格将继续分化。其中，一、热二线城市人口将保持整体净流入，政府坚定不移地坚持房地产市场监管政策方向，房价稳步增长；但部分二、三线城市房价受土地供应规模大、人口资源迁移、居民现金流恶化等因素影响，房地产抵押担保程度减弱。

   

2022在房地产调控政策等因素的影响下，预计年RMBS资产池早偿率下降

   

一方面，住房不投机是中央重大会议关于房地产监管的主要基调。2022年初，以成都、深圳为基础，

以深圳、杭州为代表的热点城市出台了加强购房者资格审查的政策。预计持续高压的房地产监管政策将抑制房地产市场投资行为和居民刚性置换需求。另一方面，居民对未来可支配收入的预期也将在一定程度上降低RMBS资产池早偿。总的来说，2022年，RMBS资产池早偿率将下降。

   

注：[1]累计违约率的计算不考虑资产回收、核销等因素

   

[2]贷款价值比=贷款未偿本金余额/贷款发放时抵押房产评估价值

   

[3]超额利差=基础资产加权平均贷款利率-证券加权平均票面利率（含次级证券期间收益率）