迷人又危险的“抵押经营贷”

同样贷款500万买房，二套房贷款利率要求5.39%，20年期还款总额为818万元。如果此时有人告诉你，可以申请20年期抵押经营贷款，利率3.85%，本息总计717万元，整整少了100万，你会心动吗？

   

不要怀疑眼前发生了什么。银行系统没有出来。BUG，这不是一个非法的金融骗局。只要符合一定的资质要求，就可以通过抵押经营贷款实现20年期和最低年化3.8%的贷款。

   

如此便宜的钱自然带来了更多的需求，房地产市场开始升温，投机开始再次出现。当支持疫情下中小企业的营运资金变成买房资金开始在市场上流通时，曾经的屠龙青年最终变成了龙。

   

直降百万诱惑

   

陆女士二手房的陆女士，由于认房认贷的要求，被定义为二手房，首付成本和贷款利率大幅上升，这让她犹豫要不要出手。直到她接到一个她无法拒绝的电话，对方才给她介绍了最低年息3.85%的贷款最多可以贷款20年，也是正规银行贷款，也是快速拨款，但比她的第二套房贷利率低了近200个基点。

   

代理业务员为陆女士算了一笔账，贷款500万元，陆女士属于第二套房，按揭利率基于基准利率1.120年贷款年贷款年化利率约为5.4%，按月等额还款方式，总本息818万元。按照对方推荐的贷款方式，500万元，贷款20年，最低利率为3.85%，同样在每月等额还款的情况下，每月实际还款金额减少4000元，总本息717万元，20年可节省100万元利息支出，这让陆女士非常兴奋。

   

贷款中介机构雪中送炭的推荐是最近频频看到报端的抵押经营贷款。

大多数人对它并不熟悉，因为它实际上是针对企业的商业抵押贷款，是一种银行的公共业务，普通人很少遇到也不太了解。

   

20222000年，为了支持受疫情和洪涝灾害影响的实体经济，决策层要求金融体系向各类企业盈利，使小微企业贷款利率从5%以上下降到4.75%、4.35%，下半年更低3.85% 。

   

为了进一步方便企业尽快将资金投入企业日常经营，抵押经营贷款贷款非常快，对于合格的企业，只要抵押财产，甚至可以在10天内获得贷款，如果抵押是北京、上海等一线城市，也可以申请贷款评估价格约70%。这些真正的利润是为了让企业保持经营，稳定经济，帮助发展。

   

但现实中，总有一些聪明人善于利用漏洞。由于缺乏必要的监管，一些银行通过抵押经营贷款发放的资金开始流入房地产市场。

   

我们与北京所有的银行都有合作关系。主要有四种产品，利率低于第一笔抵押贷款。无论是购买贷款，还是用低息贷款取代原来的高息抵押贷款，都可以帮助操作。一名贷款中介人士对北青说-北京头条记者说。

   

自称王经理的机构人士向记者详细介绍，他们的产品对借款人的年龄基本要求是18-65年，贷款总额不足1000万元，各类产品将根据贷款年限实现不同利率，最短5年，最长20年，利率从3.8%-4.5%不等。

   

现在很多人都拿到钱买房了。王经理承认，在北京房地产市场的信贷杠杆受到严格控制后，这种抵押贷款的利率优势就显现出来了。而且要求条件不高，一个是名下有公司，一个是抵押品是房子。

   

他们的机构可以帮助注册或购买经营年限符合要求的空壳公司。对于那些名下没有房子的人，他们计划通过这种低息贷款购买二手房子，他们还提供预付款服务，提前支付数百万元购买房产，然后抵押，然后抵押贷款，以获得商业贷款，并偿还给机构。但这个预付款过程将收取一定比例的费用，根据预付款和获得贷款的总额，费用从10万元到几十万元不等。

   

虽然价格昂贵，但低息利率的诱惑仍然让很多人选择这样的曲线救国，冲进楼市。

   

你背着利息5.36我换了%的房贷3.85%的抵押经营贷款，我们都有房子，都有光明的未来。你曾经认为需求旺盛，推动房地产市场向上发展。事实上，聪明人得到了更便宜的钱。

   

完整的产业链

   

供求关系是业务的基本逻辑。抵押贷款业务需求如此旺盛，相应的业务自然相当繁荣。

   

在微博上，从2022年初开始，就有不少大型房地产类别V抵押贷款作为吸粉的重要手段和流量密码。

   

他们会在微博上神秘地宣布，买房有一条鲜为人知的捷径，可以省很多钱。然后我开始谈论一个朋友的买房案例:明明买了很多房子，却拿到了比第一套房贷还低的利率，羡慕吗？这时候贴上一个热门楼盘的现场图片，人挤人排队的照片，加上几句深夜卖完，抢光了等抢眼言论，自然引起了好奇。

   

当有人留言问什么捷径时，V在回复留言时，会让你私聊或加小密圈、微信群等。

   

微博粉丝30多万，粉丝8个，这不是顶级大V数据。一位群主告诉记者，这些房地产大型V知道抵押经营贷款的人不多，可以作为排水，吸引更多的人加入群体，可以直接介绍给贷款机构，也可以作为潜在客户，帮助开发商推广项目盈利。

   

当然，这些大的V不会真的帮你办贷款，走流程，再把你拉进来，机构就会进场。

   

正是机构与银行之间的默契，使得抵押经营贷款从支持实体转向房地产。

   

某股份制银行的贷款专员告诉记者，一些资质有问题或其他棘手问题的借款人会去机构贷款。机构将协助借款人以企业贷款的名义办理商业贷款。以他的分行为例，内部评估7-8成功的企业主，贷款后的资金用于业务，流向企业经营。但是股市和房地产市场有投资吗？一定有。只要提供材料，表面合规性就会视而不见。

   

从2022年底到各地发声严查抵押经营贷款，不少银行纷纷推出3.85年利率为%。但每家银行推出的时间、节点不同，期限、还款方式、抵押物市值、细则不同。

   

此时，贷款机构负责根据借款人的要求选择合适的银行，看看哪些银行既能满足要求，又愿意抵押贷款，这最终是一个匹配程度的问题。专员说，通常，如果银行贷款金额宽松，借款人说是用于企业经营，有额外收入，申请抵押贷款，贷款将在一周内获得批准。

   

最大的风险是借款人

   

繁荣正在蓬勃发展，但抵押贷款流入房地产市场的业务是灰色地带，客观上将绕过房地产贷款政策，导致房地产市场需求过度繁荣，并意外地引发了监管风暴。

   

120月30日，北京银行业和保险监督管理局发布消息，要求各行对2022年下半年以来新发放的个人消费贷款和个人商业贷款的合规性进行全面自查。同时，北京银行业和保险监督管理局会同中国人民银行业务管理部、北京市住房和城乡建设委员会等部门成立了联合工作组，近日将赴银行机构进行专项核查。

   

巧合的是，1月29日晚，发布了进一步加强个人住房信贷管理通知，要求银行严格审查首付资金来源和偿付能力，非法获得首付资金、欺诈申请个人住房贷款，应拒绝其抵押贷款申请，列入黑名单，作为城市公共信用信息服务平台的不诚实行为信息。并对自2022年6月起发放的消费贷款、商业贷款和个人住房贷款进行全面自查。

   

显然，一旦监管力度加大，非法资金流入房地产市场的差距也将被封锁。从北京和上海的声明来看，甚至2022年发放的商业贷款也将进行自查，这意味着明知违规，选择抵押经营贷款的借款人将成为最大的风险承担者。如果这些借款人花了十几万甚至几十万元完成的抵押经营贷款被认定为违规，甚至有被停贷或要求偿还的风险。

   

北京金诉律师事务所主任、房地产律师王玉辰表示，对于房地产市场来说，很多人选择这种方式进入市场是为了投机，这纯粹是一种投机行为。无形中提高了房价，扰乱了房地产市场。因此，有关部门不允许经营贷款流入房地产市场。

   

商业贷款本身也有风险，这也扰乱了金融市场的金融管理。例如，商业贷款是一种特殊的贷款方式，整个市场并不是无限的。资金流向房地产后，无疑会侵犯其他真正需要这种资源的中小企业家。

   

对于个人借款人来说，一旦被发现，他们将面临停止贷款和偿还贷款的风险，信用也将受到严重影响。同时，一旦贷款停止，如果不能及时偿还银行贷款，也将面临房地产拍卖、财产损失的风险！

   

无论出于以上哪些原因，监管对抵押经营贷款的收紧都是板上钉钉的。在整个产业链中，银行可能只会受到批评大的批评V机构已经赚钱了，只有借款人才承担最大的风险。所以，回到那句话，每个企业，每个算盘，只有风险和后果是每个绝望的买家。

   

文/北京青年报记者 李桁架

   

编辑/刘洋-广厦

   
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