资金监管一再升级 北京仍有银行可“抵押贷”买房

小J/北京报道

   

2022 年最后一天，中国人民银行、中国银行业和保险监督管理委员会发布了《关于建立银行金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》（以下简称《通知》置了房地产贷款余额上限和个人住房贷款余额上限，划定了各银行机构房地产贷款比例的两条红线。该通知自2022年1月1日起实施。

   

这是自2022年8月20日房地产企业 三红线融资监管新规出台以来，从供给侧降低房地产杠杆的又一金融举措。随后，全国范围内，各类贷款非法流入房地产市场的自查监管全面启动。

   

抵押贷款仍可操作

   

3月底，北京地区银行对2022年下半年以来发放的个人经营贷款等业务合规性进行了自查，发现涉嫌非法流入北京房地产市场的个人经营贷款金额约为3.4约1亿元，约占经营贷款自查业务总额0.35%。目前，相关银行仍在全力推进整改工作。

   

市场实际情况如何？

   

近日，通过暗访，与北京目前在售的多个单价10W 在高端房地产销售代表的沟通过程中，对方或直接或暗示，如果北京、上海、广州、深圳等一线城市有无贷款房地产，可以进行抵押贷款经营。当被问及目前国家严格控制，房地产抵押基金再次用于购买是否存在风险时，对方表示基本没有风险，如不放心，具体操作流程可直接与相关银行负责贷款人员沟通，按对方指导向银行申请抵押贷款。

   

随后，在与工业银行贷款部门工作人员的电话沟通中得知，只要北京有房地产，没有贷款，就可以向银行申请抵押贷款业务。根据介绍流程，首先将相关信息带到银行面对面签字，然后银行将根据房地产情况进行评估，评估后收到贷款批准函进行后续操作，基本上没有风险。

   

即使抵押贷款还没有还清，也没有太大的影响。以市场价500万元的房地产为例，通过抵押贷款可以贷款到425万元左右，具体贷款金额也可以根据用户自身的资金需求进行匹配，金额也可以在中间进行，相关人员将配合房地产包装。抵押贷款的年利率为3.85%，另外，银行要收取一点服务费，即4.25万元。

   

同时，对于有抵押贷款的房地产，银行也可以进行借贷操作，但这种预付款成本非常高，10天需要支付0.7%的利息，换算成年利息，大概是25.2%左右。据对方介绍，整个过程大概是一样的，10-15工作日内，不批准贷款的情况很少，相关工作人员会指导操作。先息后本的情况可以申请10年贷款，等额本息可以申请30年贷款。提前申请还贷，没有违约金。

   

其中，对贷款影响最大的是房地产的年限。如果是2000年以后的房地产，最高贷款额度可以申请房地产市场价的90%，老房子的抵押贷款额度会更低，大概是房地产市场价的70%-80%。

   

在与知名中介人员核实此情况时，对方表示无法配合相关操作。一般来说，如果银行同意批准贷款，应该是可行的。但对于一些高价学区住房和总价上千万的房地产，存在被查风险。

   

多家银行踩线

   

事实上，我们都知道，与其他贷款相比，坏账率较低，是银行的肥肉，一直被银行视为优质资产。两条红线一出来，一些中小银行就踩在线上，调整势在必行。

   

根据通知，两条红线分别为：

   

1. 房地产贷款比例：大型银行不超过40%，中型银行27.5%，小银行22.5%，县级农村合作医疗机构17.2%，村镇银行12.5%；

   

2.个人住房贷款比例：大型银行不超过32.5%，中型银行不超过20%，小型银行不超过20%17.5%，县级农村合作医疗机构不超过12.5%，村镇银行不超过7.5%。

   

通过梳理2022年上市银行年报，在第一档6家国有银行和第二档8家已披露业绩的股份制银行中，中国建设银行、邮政储蓄银行、招商银行、兴业银行、中信银行等5家银行个人住房贷款占比超标，其中招商银行和兴业银行双踏线，房地产贷款占比也超标。

   

根据有关规定，超过2 百分点的，调整过渡期为2 年；超过2 百分点以上的，业务调整过渡期为4 年。

   

业内普遍认为，新规主要限制银行抵押贷款比例，而不是金额或绝对值，对个人住房贷款需求的影响有限。然而，随着新规定的实施，银行抵押贷款额度面临着降低压力。无论是否超标，银行业个人抵押贷款额度继续收紧，贷款利率持续上升。

   

数据显示，今年以来，全国房贷平均利率持续上升，3月份（数据监测期为2022年2月20日）~20223月18日)，全国首套房贷款平均利率为5.28%，环比上涨2BP；二套房贷款平均利率5.57%，环比上涨1BP。

   

风险提示

   

对于数百万的抵押贷款，抵押贷款3.85%的年利率优势明显，这也是一些购房者铤而走险的原因。但近日，北京银保监局提出三项要求：一是切实加快整改进度，对未结清业务实行名单制管理；二是严格落实内部问责；三是认真比较《北京银保监局、中国人民银行业务管理部关于加强个人经营贷款管理的通知》，防止信贷资金非法流入房地产市场，修订完善银行内部制度和机制流程； 四是全面加强信贷业务管理、内部员工管理和合作中介机构管理。

   

目前，在银行自查的基础上，北京银行业和保险监督管理局会同有关部门选择重点机构进一步开展专项核查，发现涉嫌非法流入房地产市场的信贷资金约3000万元。目前，北京银行业和保险监督管理局已对4家银行启动行政处罚备案程序和调查取证工作。今后，根据调查取证结果，对贷款三查不到位的银行或不履行职责的工作人员将依法依规严惩。

   

目前，国家对房地产的精细监管和购房杠杆的降低已达到前所未有的高度。一旦个人抵押贷款资金进入房地产市场，银行要求提前偿还贷款，双方的情况将非常被动。

   

（图片来源网络，版权属于作者）

   
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