年内违约金额超700亿元、逾期风险攀升

   由于违约事件频发，2021年信托托处获得的最新数据显示，由于违约事件频发，2021年信托行业不平静-11月，信托行业违约250起，涉及违约金额高达1250.72亿元，房地产信托已成为一个大违约家庭，涉及700多亿元的违约金额，排名第一。在机、房地产信托总规模控制和房地产企业融资三条红线的多重监管约束下，部分房地产企业存在现金流问题，在一定程度上增加了房地产信托违约的风险。分析人士认为，在大多数信托公司的房地产业务处于紧缩阶段，房地产信托展览行业应注重政策导向和融资者资格，避免选择一些财务杠杆过高、政策底线严重的房地产企业。

       

   房地产信托成为违约大户    

       

   2021年，信托行业兑现逾期事件频发，12月6日，北京商报记者从用益信托处获得的最新数据显示，今年1日-11月，信托行业违约250起，涉及违约金额高达1250.其中房地产信托违约金额72亿元.43亿元，排名第一，成为行业违约重灾区。

       

   从具体时间节点来看，1月份房地产信托违约金额为47.2月份攀升至52亿元，49亿元.3月和4月，这一数据下降，房地产信托违约金额分别为28亿元.3亿元、21.5亿元。

       

   从5月33日开始，房地产信托违约将在接下来的四个月内走向小高峰.8月114日攀升56亿元.尽管99亿元的违约金额在9月份下降到61元.85亿元，但这种情况并没有持续多久，11月又增.6亿元。

       

   房地产信托产品违约的增加主要是由于房地产企业融资政策的收紧。2020年8月，限制开发商融资的三条红线正式确定，自2021年1月1日起全行业全面实施，旨在控制房地产行业有息债务的增长。

       

   益信托研究所研究员于志在接受《北京商业日报》采访时表示，房地产信托产品违约增加，主要来自收紧房地产企业融资政策，特别是在三红线政策后，部分房地产企业资本链开始继续紧张，加上信托公司在交易对手和房地产项目选择同质化更严重，违约更集中爆发。

       

   余志进一步指出，信托公司在房地产领域的后续资本投资可能会继续减少，这是由房地产市场的市场决定的。作为一家金融机构，信托公司一方面应遵循政策指导，另一方面，产品配额有限，市场风险高，不太可能在房地产业务上投资太多。

       

   资本投资继续收紧    

       

   在住房不投机的政策定位下，相关部门对房地产行业的控制不断增加，信托公司在房地产领域的资本投资不断收紧。根据中国信托业协会发布的数据，截至2021年第三季度末，投资房地产行业的资本信托余额为1.95万亿元，同比下降18万亿元.13%，环比下降6.30%；房地产信托比例降至12.42%，同比降低1.38个百分点，环比下降0.59个百分点。

       

   个别超大型房地产企业的风险暴露也降低了信托公司对房地产行业的风险偏好。最近，一些市场消息称，一些信托公司已经感受到了支付压力，可能会打破恒大集团相关产品的刚性交易。

       

   一位信托行业分析师告诉《北京商报》，恒大集团在2019年和2020年不到一年借款占比均为46%短期贷款多，长期贷款少，融资策略风险大。

       

   我们只是渠道业务，金额不大，是单一机构的渠道，不涉及自然人，相对安全。信托公司正在等待恒大集团的下一次处置和政府干预。另一位信托公司人士表示。

       

   不久前，央行、中国证监会、中国银行业和保险监督管理委员会就恒大集团问题发表了讲话。监管机构提到，金融债务约占恒大集团全部债务的三分之一，结构相对分散，金融投资金额非常小。因此，我们不会对待中国银行工业保险业的正常运行会产生任何负面影响。广东省等地方政府和部门正在依法指导和督促恒大集团及其所属企业安全有序地化解风险。

       

   易居研究所智库中心研究总监严跃进表示，在房地产企业快速发展的过程中，信托业务确实有很多激进的地方。一旦房地产市场出现问题，往往会形成很大的压力和阻力，进而对信托业务产生很大的影响。然而，从目前的情况来看，恒大集团目前的发展环境实际上正在改善。广东省政府的入驻在很大程度上有助于解决恒大集团的问题，这可以更好地理顺公司未来的思路，对公司的经营环境起到积极作用。

       

   未来房地产信托的趋势如何？    

       

   为了确保房地产市场的稳定和健康发展，房地产信托规模的下降将是《纽约时报》的趋势。最近，中国银行业监督管理委员会向当地银行业监督管理局发布了《关于进一步推进信托公司两业务压降相关事项的通知》，重申信托公司应严格执行年初制定的融资信托业务压降计划，确保信托部发布的任务完成。新的融资业务应当依法合规，渗透和识别底层资产。

       

   一位信托公司人士指出，许多房地产信托都是融资规模。信托公司不仅要满足中国银行业和保险监督管理委员会对融资业务的压降任务，还要满足国家对房地产融资的三条红线要求。许多房地产信托都是融资规模。房地产信托根本做不到，但最重要的是支持真正的股权投资，而不是当前的融资信托模式。

       

   其次，在房地产信托运营过程中，首先将资金委托给信托公司，然后委托信托经理筛选高质量的房地产项目，这也直接影响了房地产信托产品的安全。

       

   金乐函数分析师廖鹤凯认为，本轮房地产风险暴露后，传统房地产信托融资业务涉及的公司风险控制模式有望大幅调整，原有业务逻辑发生重大变化。后续信托公司也将更加关注真正的投资房地产业务，更加关注项目本身的选择和未来的现金流计算。预计未来信托公司在选择交易对手时会更加谨慎，国有房地产公司将长期占据主流。

       

   谈到信托公司如何发展房地产信托业务？信托公司相关人士指出，公司将坚持住房不投机的定位，支持住房体制改革和长期机制建设，为刚性住房开发建设项目提供合理的投融资计划。积极参与股票物业升级改造项目，实现城市区域功能升级优化，帮助提高物业经济和社会效益。

       

   余志表示，大多数信托公司的房地产业务都处于收紧阶段，房地产信托展览行业需要谨慎。展览行业应注重政策导向和融资者资格，避免选择一些财务杠杆过高、政策底线严重的房地产企业。

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