开发商抵押贷款流程(买房抵押经营贷款)

套上“马甲”，支持实体经济的低息“抵押经营贷”竟摇身一变成为房贷。

心照不宣

王先生最近接到一个令他无法拒绝的贷款报价——最低年息3.85%，最长可贷20年。这一利率较他的房贷利率足足低了近200个基点。王先生现有房贷300万元，这意味着，若能成功置换，每月能少还约4000元，20年就能节省约100万元的利息支出。王先生心动不已。

那么，怎样才能从银行拿到低息的“抵押经营贷”呢？

办理“抵押经营贷”需要一个壳公司，最好不要是最近注册成立的，同时要求借款人为法定代表人、实控人或者大股东。然后通过对公司进行包装，以经营项目为理由向银行申请贷款。而前述低息“抵押经营贷”产品主要是针对“一抵”（房屋抵押时无未结清贷款）客户，客户一般需要一笔过桥资金还清现有房贷并解押，之后再将房屋作为抵押资产向银行申请贷款。

目前，通过中介机构获取“抵押经营贷”已形成一条成熟的流水线。中介机构可以提供全套服务，如果自己没有壳公司，贷款中介可以提供壳公司、公司流水包装、申请贷款，以及最终提款的全流程服务。

“把关人”怎么了

“抵押经营贷”为何成为信贷资金违规进入楼市的通道？较长的期限和审批漏洞是主要原因。

以往经营性贷款期限较短，短期内还款压力很大。目前不少银行推出了长达20年的“抵押经营贷”，期限已经与按揭贷款接近，每月还款压力变小。这为“抵押经营贷”变身房贷提供了可能性。

另一方面则是银行的审批漏洞。而审批漏洞是不是银行内部人有意为之，业内人士看法不同。

他认为，银行如此操作，可能主要有资产规模和资产质量两方面的动机。“目前监管部门对各家银行的小微企业贷款余额占比有最低要求。这意味着，小微企业贷款余额达到一定规模，银行才能开展其他业务。长期以来，银行的模式都是‘傍大户’，于是各家都开始抢着做小微企业贷款，因为做大小微企业贷款才可能继续‘傍大户’。因此不排除有些银行通过这种方式做增量做规模。另一方面则是出于资产质量的考虑。小微企业贷款不良率相对较高，考验的是银行风险定价能力。而房贷则是银行质量最好的资产之一，逾期率极低。有些银行尚未接受‘赚辛苦钱’的观念，不排除通过将少量‘抵押经营贷’变身房贷的做法来保持整体小微业务资产质量的稳定。”

监管出重拳

中原地产首席分析师张大伟指出，“抵押经营贷”进入楼市是个老问题，以往这类业务实际门槛不低，规模有限，对楼市影响有限。但目前值得警惕的是，一般企业经营性贷款利率与个人房贷利率大比例倒挂，金融套利的风险不容忽视。

违规信贷资金进入楼市一直是监管机构严打的领域。2020年4月，中国人民银行深圳市中心支行曾进行审查，要求辖内商业银行自查房产抵押经营贷资金违规流入房地产市场情况。2020年4月23日，央行上海总部召开上海房地产信贷工作座谈会，要求坚持“房住不炒”定位，严禁以房产作为风险抵押，通过个人消费贷款和经营性贷款等形式变相突破信贷政策要求，违规向购房者提供资金，影响房地产市场的平稳健康发展。

今年以来，在不到一个月的时间内，已有厦门银行、工行衢州分行、江西德兴农商行等多家银行因存在资金违规进入楼市问题而收到罚单。其中，经营性贷款被挪用于购房成为重点打击方向。

1月11日，银保监会嘉兴监管分局发布的行政处罚信息公开表显示，浙江稠州银行股份有限公司嘉兴分行因信贷管理不审慎，个人经营性贷款资金被挪用于购房，被处罚款人民币30万元。1月19日，厦门银行和工行衢州分行均因信贷资金违规流入楼市等被当地监管分局处罚。其中，厦门银行因个人经营性贷款资金被挪用流向房地产领域被厦门银保监局罚款20万元。工行衢州分行因信贷资金违规流入房市、股市等被银保监会衢州监管分局罚款95万元。