农民怎么申贷？教你玩转土地经营权抵押贷款！

                                          　　

   从古至今，中国最具有贷款意识的就是农民。相传宋朝农民冒着 50%的利率也要贷款，根据耕种特性传承下了春天垫现、秋后还现的习惯。但农村金融至今没有发展完善，离不开两个原因，一是无法保证农户还款的稳定性，二是农村缺少金融市场认可的标准化抵押物。

　　当我们从事农村金融业务时，当然要考虑是做信用贷还是抵押贷，两者优劣之争一直存在。但不难理解的是，移动互联网在农村还远未完全普及，资产和用户行为两方面的数据抓取尚不具规模价值，农村信贷缺乏数据基础，发放贷款基本靠挨家挨户调研。

　　抵押贷款则提供更 “实在” 的措施提升风控，而企业通常会用农民最大的资产——土地作抵押。在土地确权政策之前，农民对土地只有经营权，不具备所有权，无法利用土地、房产等市场化的金融抵押物来进行贷款，不像有地契的时代，随时可以将土地拿到当铺去当钱。中央政府在 2013年 初提出了耕地确权和土地经营权流转的政策，农民有了抵押土地经营权的可能。

　　但据一名农村金融领域创业者透露，龙江银行贷款 86 亿中，只有数千万来自抵押贷业务。事实上，土地经营权抵押贷款仍面临不少难题。

　　做好经营权抵押贷款，得先了解这些难题

　　土流网 CEO 伍勇认为土地确权是一大问题，以往收农业税时农民喜欢少报土地，后来国家发放补贴又开始虚报，人与人之间的利益关系也致使一些纠缠不清。所以有时即使完成确权，却因风险与追责不敢发证。另外，土地按等级划分也会带来确权麻烦，比如 “差” 的土地两亩才能换算成一亩。

　　土地经营权确权也不是很彻底。承包权和经营权两权分离有一定的年限，经营权抵押和房屋抵押不一样，房子抵押后在升值且年限很长，但经营权最多可被承包十多年。如果将十几年经营权一次抵押，变会不断流失其价值。

　　南北方也存在较大差异，土流网在进行抵押贷款的时候发现，北方单位农户的面积可能达到 50 亩至 100 亩、年限较长，颇具抵押价值。但在南方人均耕地大多只有 1-2 亩，业务必须找承包过其他农民土地的大农户。但他们更偏向一年一付的抵押，伍勇认为这才是经营权抵押贷款的最大难题，因为一年的土地经营权其实并不具备价值。

　　土地难处置也是一个问题，比如遇到农民不配合、耍赖等情况。伍勇认为二次流转的土地更好处置，因为承包者一般并非当地农民。

　　问题那么多，但也不是没办法

　　上文提到，由于一年一付对于资产、资金双方来说都不是很稳定的一个关系，投资者不敢大额投入，进行土地整治、建设设施，因为怕涨价和毁约。农民也怕投资者万一亏损后将地改造，所以只敢租一年。伍勇称土流网正在试点土地经营权按揭贷款来解决这个问题。

　　而乐钱创始人王炜则更为乐观，他认为一年一包的土地也值得去做。他发现，这种模式的问题主要在于土地是否有大规模开发，其在内蒙发现大量从农场导出来的地，必须一年一包。于是乐钱自己做了全部监管，办法是农场生产的粮食必须放到指定仓库，然后乐钱与中粮签订售卖协议、确保收购价格，如果价格没有达到则由保险公司来赔。这相当于把供应链金融叠加到经营权抵押贷款之中。

　　关于 “土地卖不出去” 的问题，京东则希望依靠其电商业务形成闭环来解决。京东金融农村金融负责人洪洁称，生产主体在京东金融贷款、承包土地后，可以打通京东商城上卖货、众筹的通道，帮助生鲜产品造品牌、打爆品，通过帮他们赚钱来吸引其贷款。

　　由于农时的影响，对效率要求非常高，比如在东北一年只种一季，稍有贻误便会浪费一年。当发生坏账时，走正常的诉讼体系会把时效拖长。为了提升效率，几位在座的创业者寻找到了“预流转”这条路径，相当于提前把土地经营权过户给企业，需要流转时快速办理。土流网还会和当地农村成立一个合资公司，与政府合作开设线下的土地产权交易中心，在放贷时也会寻求政府配合。

　　此外，土地本身也存在优劣，银行一般要求的抵押物是易评估、可交易、可处理，因为规模问题，银行不愿意去对土地做评估。土流网建设数据中心和评估体系，利用土地流转业务积累的数据对其进行预估。此外，伍勇也透露土流网正在与国内企业合作，用对方的卫星遥感技术获取土地生产情况的数据。

　　最后，土地经营权的相关政策仍有变动空间。据农业研究人员常红晓分析，现在土地确权后会在土地登记系统记录，而土地管辖从农业部门转到国土资源部门大概在三年之内会完成，在那之后创业者需要面对新的主管部门，这是大家必须关注的。

   我是臣财投资-小编，希望以上内容可以帮到您！