不动产抵押登记后是否对抗善意取得(购房人对抗抵押权)

2017年8月30日，李某某与文某、伍某某签订了《二手房买卖合同》，文某、伍某某将位于临武县舜峰镇东城村社角冲幸福街某房以349800元价格出售给李某某，定金1万元，付款方式为一次性付款。李某某于2017年8月30日转账给伍某某29万元，其他部分为定金和现金。2017年8月31日文某、伍某某向李某某出具收据，内容为：“今收到李某某购房款叁拾肆万玖仟捌佰元整（349800元） 收款人：文某 伍某某，2017年8月31日”，并交付钥匙。李某某催促文某、伍某某办理过户手续，但文某、伍某某拖延办理。2018年6月15日，文某、伍某某向邓某某借款15万元，将案涉房产办理抵押登记。

2020年7月1日，李某某因文某、伍某某将已经出售给自己的房屋抵押给邓某某，其房产权益受到执行威胁，为此提起诉讼，请求法院判令邓某某、文某、伍某某配合办理解除位于临武县舜峰镇东城村社角冲幸福街某房的抵押登记手续。

判决结果

一审法院认为，债务人向债权人提供抵押，应当提供自己有权处分的财产。文某、伍某某拖延办理房产过户，将自己已经出售、收取了全部房款并交付了钥匙的房屋对新负债提供抵押，属于处分自己无权处分的财产，是恶意抵押，其抵押行为对李某某不产生效力。为此，支持了李某某的诉讼请求。邓某某不服上诉。2021年4月8日二审法院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。

法官说法

诚实信用，是民事主体应遵循的民事活动原则。将已经出售、收取房款和交付的房屋再行抵押给他人，属于无权处分，违背诚实信用原则，是恶意抵押行为，法院不予保护。购房者对恶意拖延办证，应及早寻求司法保护，免于陷入被动的诉讼境地。同时，债权人在要求对方提供抵押物时，不能仅凭权属证书就轻易相信其权利状态，应实地核实，抵押物是否符合条件，尽到注意义务，避免得不到法律保护。