房屋抵押民法典(民法典中关于抵押的规定)

“抵押房产证有用吗？”根据《民法典》的第三百九十五条和第四百零二条的规定，建筑物和其他地上附着物的抵押权属于应依法办理抵押登记才能设立的，所以单独的抵押房产证并不能设立法律意义上的抵押权，也不存在法定的优先受偿权，所以设立房产抵押权还是应到房地产管理部门或不动产登记部门办理抵押登记较为稳妥。同时不可否认的是，法律实务中，借款人是否还款取决于还款能务和还款意愿，抵押房产证一定程度上也能促进债务人履行债务的意愿，也具有一定证明借贷合意的作用。另外，如果债务人提交虚假的房产证，可能涉嫌伪造国家机关公文、证件、印章罪或诈骗罪等刑事犯罪。

“抵押的房产被查封了怎么办？”首先已经司法查封的财产，属于《民法典》的第三百九十九条禁止设立抵押权的财产，是不能设立抵押权的。其次如果设立抵押权在先，查封房产在后，依据法律规定，抵押权相对于一般债权，具有法定的优先受偿权，也是能保障抵押权人的合法权益的。

抵押是债权担保的一种重要形式，抵押权是法定优先的担保物权。随着社会经济活动的活跃，无论银行等金融机构还是在民间借贷案件中，抵押权都频繁地出现，也经常会遇到“抵押房产证有用吗？抵押的房产被查封了怎么办？”等问题，随着《民法典》的出台，这些问题都得到了较为清晰的解答。

一、 抵押权的定义

《民法典》第三百九十四条 为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。

抵押权是一种担保物权，为担保债务的履行而设立，使债权人实现债权享有优先受偿权。抵押人可以是债务人，也可以是第三人。需要注意的是，无论抵押人是债务人或第三人，都应对抵押财产具有处分权。实务中债权人和债务人签订合同，约定以第三人的财产设立抵押权，而未经第三人的确认和授权，这种方式无疑是具有极大风险的。

二、 抵押财产的范围

抵押权设立的前提是抵押财产符合法律规定是可以抵押的，由于财产的多样性及立法的前瞻性，《民法典》对抵押财产的范围进行了列举式和禁止式的双重规范。

第三百九十五条 债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）海域使用权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

第三百九十九条 下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

《民法典》新增了海域使用权的抵押，并列举了最常见的抵押财产类型，但由于财产类型的多样性，以及为适应社会的快速发展新财产类型的出现，最规定了兜底条款。为法律的稳定性和司法解释预留了空间。

三、 怎么办理有效的抵押

抵押权的的设立具有严格的法定形式，只有符合法律规定设立的抵押权才是有效的。在债权无法清偿时，才能行使抵押权来保障自己的合法权益。

《民法典》第四百条 设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款：（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押财产的名称、数量等情况；（四）担保的范围。

第四百零二条 以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

第四百零三条 以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。

第四百零四条 以动产抵押的，不得对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人。

第四百零五条 抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

所有抵押权的设立，均需订立书面的抵押合同，抵押合同应具备法律规定的内容要件。且法律规定需要办理抵押登记的，抵押权自登记时设立，否则，就面临着抵押合同有效，但抵押权未设立的尴尬局面。这种情况下，一旦债务人不按时履行债务，由于抵押权没有依法设立 ，优先受偿权无从谈起，债权人就面临着债权无法实现的可能。