对抵押房地产变现能力比较弱(房地产抵押贷款估值方法)

房产在当代被赋予了太多涵义，在贯彻落实“房住不炒”的政策的前提之下，合理的房产变现方式一直是热点话题。

基于个人，变现的出发点在于家庭添丁改善居住环境、留学深造等发展需求；

基于企业，变现的出发点在于解决资金周转、现金储备等问题，而房产价值较高且相对稳定。

在实际执行中，房产抵押贷款被看作是最好的方式，我们以银行业内的视角，罗列出以下关键优势。

1、 房产抵押贷款覆盖面广，可以满足不同主体多数需求

房产抵押是银行十分成熟的业务之一，面向个人有消费性房产抵押贷款，面向企业有经营性房产抵押贷款，审批基于申请人的实际需求，在额度上基本都可以实现覆盖。相比于出租变现的“细水长流”，房产抵押解决了个人或企业短期大额资金的需求。

于此同时，房产抵押贷款对不同主体的审批资质有所限制，可以从程序上避免申请人激进投资的风险，进而维持市场资金流动的秩序。

2、 随货币政策调整有利率优惠的空间，降低资金成本

利率是货币政策的重要手段，当货币政策放宽时，无论是个人消费贷款的利率，还是企业经营融资的利率都会应声下调，以此来刺激消费刺激生产，调动起市场主体的积极性。这也就意味着通过房产抵押贷款变现，存在利率优惠的空间，可以降低融资成本。

以最近的降息政策为例，一年期LPR下调10个基点，由3.8%降至3.7%；五年期LPR下调5个基点，由4.65%降至4.6%，还款总额明显降低。此外，银行伴随降息政策也将授信期限延长至20年，部分银行甚至达30年，在此基础上优先选择先息后本的方式还款，有效稀释了还款压力。

3、 房产抵押贷款并非“竭泽而渔”，融资变现具有可持续性

与简单粗暴的出售不同，房产抵押贷款的关键之处就是具有可持续性。这种持续性不仅表现在房产作为优质标的物，在现有贷款还清之后可以再次申请，同时还表现在政策的宽容度上。

以二次抵押为例，随着货币政策的逐步放宽，银行对于按揭房产的二次抵押贷款业务也逐渐放开，审批标准降低不少，这也就意味着，房产首贷之后剩余的价值，可以再次开发变现。对于短期内有着资金过渡需求的申请人而言，这一衍生业务不仅拓宽了融资渠道，相比于以往过桥垫款等，更是降低了融资成本。

4、 银行业服务体系健全，流程清晰风险低

银行房产抵押贷款业务的成熟，不仅体现在覆盖面广上，更体现在流程细则的完善上。参考中小企业中常见的案例，法人或股东在企业经营中，所负责的一批货物需要单独垫款，而公司现有的资金有他项用途，暂时无法支付，法人或股东则可以用自己的房产，向银行申请经营性抵押贷款，作为出借给公司的资金，完成货款的垫付。

这意味着银行对中小企业融资服务的设计框架更加细化且清晰，权责明晰可以进一步降低风险，为资金安全合理的使用保驾护航。

综上，房产抵押贷款被看作房产合理变现最佳方式，其实是申请主体和银行双向选择的过程，在这一过程中，无论是资金的使用还是房产产权的管理，都得到了有效的保障，这种可持续的融资变现方式同时也将成为市场秩序的保障。