已抵押的房产可以不解除抵押直接过户(什么叫房子不解除抵押可以直接过户)

价值千万元的房产，按其七成贷款额及原1个月贷款利息计算，交易环节可节省融资成本至少15万元。

珠海市的二手房“带抵押过户”操作是值得称赞的！

操作过程是这样的：

通过买方、卖方、银行签订三方资金监管协议，约定在买方在贷款银行抵押权首次登记完成后，从资金监管账户直接将房款划转至卖方贷款还款账户，剩余款项再划转至卖方个人银行账户。

如二手房在交易过程中因发生查封、限制交易等情况，将会对买卖双方和借贷银行可能造成损失的，登记部门即时退件，银行则将资金原路返还，避免双方发生资金纠纷，保障不动产交易安全。

我来解释一下：

就是买家的购房资金是一直监管在银行的监管账户上的。

由于有这笔监管资金，所以银行可以授权国土部门先解除抵押，接受买卖双方交易过户后，由买方的资金偿还卖方原来的抵押欠款。

这里面最重要的一环，必须深入说明一下！

当解除抵押后，房产发生查封、限制交易的情况时，国土局会即时退件，不予办理登记交易过户！(当然查封等也不会生效，将优先恢复原来的抵押状态，这样才能保护原来贷款银行的正常权益)

这个环节就是交易中为什么要用担保公司的原因！

因为，往往业主是否有隐形财务风险，在交易前一般都不容易查到，而在解除抵押之前，查封也不会生效，只会是潜伏的轮候查封状态。

房子解除抵押前，在国土相关部门查档也没法查到！

以往出现的纠纷问题，就在买家给卖家赎楼，或者担保公司给业主赎楼时，突然物业给查封，从而无法继续交易所致。

讲个实际案例：

十几年前，有个朋友在深圳开担保公司，就遇到这麻烦事，接了一个交易单，帮赎楼赚担保费。

刚赎楼完，物业给查封了！

由于一些其他原因，他继续掏钱再赎楼解封，第二个查封出现了！

是不是很要命？

于是，他亏了600+万！

第四百零六条 【抵押财产的处分】抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。 抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

可以理解为抵押期间，原则上可以不经抵押权人同意，就可以转让抵押财产，当然涉及房产交易问题时，需要一些相关部门配合实际操作。

《民典法》推行下，银行作为房产的抵押权人，还是需要提供给抵押人方便！本来与国土相关部门联手一下就能解决的问题，何必要让民众承担那么多的交易风险、麻烦和那昂贵的赎楼担保融资成本呢！

估计其他城市推行这个新模式也快了，协调交流就能解决的事，而且还有前车之鉴，根本没有什么实施难度。

不是吗？

深耕房地产领域20年

前第一太平戴维斯商业楼宇部负责人

大宗交易投资部门、多个商业项目全流程操盘运作及售罄