将抵押的房产出售是否构成诈骗(不动产欺诈责任)

指导案例第1423号

杨志诚、韦宁、何文剑诈骗案

——骗领不动产权登记后将不动产抵押借款，诈骗数额如何认定

一、基本案情

被告人杨志诚，男，1988年×x月xx日出生。2019年2月22日被逮捕。被告人韦宁，男，1986年xx月xx日出生。2019年2月22日被逮捕。被告人何文剑，男，1993年xx月xx日出生。2019年2月22日被逮捕。

江苏省扬中市人民检察院指控被告人杨志诚、韦宁、何文剑犯诈骗罪，向扬中市人民法院提起公诉。

被告人杨志诚、被告人韦宁及其辩护人、被告人何文剑及其辩护人对公诉机关指控的犯罪事实均未提出异议。杨志诚的辩护人提出，杨志诚有自首、立功等量刑情节，应当对其减轻处罚。

扬中市人民法院经公开审理查明：2017年3月至2018年12月间，被告人杨志诚偷拍办理中扬康居苑安置房产权登记所需相关材料并进行伪造后，伙同被告人韦宁、何文剑利用伪造的材料，骗取不动产中心的信任，申领了10套中扬康居苑安置房的不动产权证，登记在杨志诚名下3套，登记在韦宁名下4套,登记在何文剑名下2套，登记在王春元名下1套，造成被害单位中扬置业股份有限公司的重大损失。经鉴定，上述10套房产市场零售价为人民币176948825元。其中，杨志诚应当对全部犯罪金额承担责任，韦宁承担犯罪金额人民币6824278.33元，何文剑承担犯罪金额人民币3825260.75元。之后，杨志诚、韦宁、何文剑以上述10套房产分别向个人及小额贷款公司办理抵押贷款，实际借款人民币8248514.7元。杨志诚将上述资金用于偿还个人债务、借款利息、手续费及个人消费等。韦宁从中获利人民币95900元。何文剑从中获利人民币242000元。案发后，被告人杨志诚主动向公安机关投案，并能如实供述自己的犯罪事实。被告人韦宁、何文剑能如实供述自己的犯罪事实。公安机关扣押了罗莎代被告人杨志诚退出的赃款人民币2万元、杨志诚的现金人民币3860元和轿车一辆。被告人杨志诚的近亲属代为退赃人民币2万元。

扬中市人民法院经审理认为，被告人杨志诚、韦宁、何文剑以非法占有为目的，采取虚构事实，隐瞒真相的手段骗取他人财物,数额特别巨大，其行为已构成诈骗罪，且部分系共同犯罪。在共同犯罪中，杨志诚起主要作用，系主犯；韦宁、何文剑起次要作用，系从犯，依法应当减轻处罚。杨志诚到案后协助公安机关抓捕同案犯，具有立功表现，依法可以从轻处罚。案发后，杨志诚主动向公安机关投案，并能如实供述自己的犯罪事实，系自首，依法可以从轻处罚。韦宁、何文剑能如实供述自己的犯罪事实，系坦白，依法可以从轻处罚。杨志诚、韦宁、何文剑认罪认罚，可以依法从宽处理。杨志诚退出了部分赃款，可以酌定从轻处罚。据此，依照刑法第二百六十六条、第六十七条第一款和第三款、第二十五条第一款、第二十六条第一款和第四款、第二十七条、第六十八条、第六十四条之规定，判决如下：

一、被告人杨志诚犯诈骗罪，判处有期徒刑十一年，罚金人民币二十万元；

二、被告人韦宁犯诈骗罪，判处有期徒刑八年六个月，罚金人民币五万元；

三、被告人何文剑犯诈骗罪，判处有期徒刑八年，罚金人民币六万元；

四、对公安机关扣押的人民币23860元，由扣押机关发还被害单位。对被告人杨志诚退赃人民币2万元，发还被害单位。对被告人杨志诚、韦宁、何文剑未退赃部分予以追缴，发还被害单位。对被告人韦宁违法所得人民币95900元予以追缴、对被告人何文剑违法所得人民币24200予以追缴，上缴国库。

宣判后，被告人杨志诚、韦宁、何文剑未提出上诉，检察机关亦未抗诉，该判决已经发生法律效力。

二、主要问题

行为人伪造材料骗领不动产权登记后抵押借款，犯罪数额是房产价值还是抵押借款数额?

三、裁判理由

被告人杨志诚曾在被害单位中扬置业股份有限公司销售科工作，对办理不动产权登记所需材料及办理流程比较熟悉，与同案犯合谋利用其便利条件，伪造材料骗取不动产登记中心的信任，领取了涉案房产证进而抵押借款偿还高利贷、挥霍等。本案争议焦点是在非传统“一对一”的诈骗模式下，如何认定犯罪金额。对此，法院在审理过程中，主要存在三种意见：

第一种意见认为，被告人杨志诚等人的犯罪金额为实际抵押借款金额。被告人杨志诚等人骗领了房产证，但仅此并不意味着构成犯罪，只将房产证发挥其使用价值或者交换价值，形成比较确定的财产性利益时，才能准确认定犯罪金额。杨志诚等人骗领房产证所对应房产价值高达1700万余元，但其真正发挥的使用价值是进行抵押借款的800万余元。应当将犯罪金额认定为抵押借款金额，同时也是本案的犯罪既遂部分。

第二种意见认为，被告人杨志诚等人的犯罪金额为房产实际价值。杨志诚等人以伪造材料骗取房产证为手段，以抵押借款为目的，但在不动产权登记后，涉案房产已从法律意义上转移至杨志诚等人名下，杨志诚等人取得涉案房产所有权,排除了被害单位占有、出售、抵押等一系列排他性权利。至此，杨志诚等人的诈骗行为已经完成。而杨志诚等人进行抵押借款系诈骗行为完成之后的事后行为，是否可罚需要根据相关证据进一步认定。

我们倾向于第二种意见。具体分析如下：

（一)被告人杨志诚等人骗领房产登记的行为，符合诈骗罪构成要件

根据刑法第二百六十六条规定，诈骗罪是指以非法占有为目的，用虚构事实或者隐瞒真相的方法，骗取数额较大公私财物的行为。传统的诈骗犯罪中，受骗人与被害人是同一主体，通常是被害人基于被告人的诈骗行为产生错误认识、处分财产，导致财产损失。但随着诈骗手段的翻新，越来越多的诈骗并不是以被害人为直接的诈骗对象，受骗人与被害人分离的三角诈骗成为一种特殊的诈骗犯罪类型。对此种行为予以刑法规制，既符合诈骗罪的立法本意，也符合社会的公共认知。

本案中，被告人杨志诚等人利用熟悉办理不动产登记手续流程的便利，伪造相关材料，骗取不动产登记中心的信任。不动产登记中心对办理房产证所需材料进行审查，但无鉴别真伪的能力，其登记行为从法律意义上将物权予以变动，具有处分意义。被害单位由于不动产登记中心到欺骗而进行的处分行为，丧失了对涉案房产的控制，无法对抗善意第三人及杨志诚等人对涉案房产的进一步处分。

本案关键在于准确找到犯罪既遂的时间点，以便准确认定被告人杨志诚从实质上对部分或者全部房产进行“非法占有”。杨志诚等人在取得涉案房产初始不动产权登记后，相应获得了包括财产性、支配性在内的一系列排他性所有权利，在客观上被告人等可以自由支配房产，涉案房产完全脱离了被害单位的控制，应当将此认定为杨志诚等人诈骗犯罪行为既遂的时间点。在此基础上也可以清晰判断被告人等骗取的实际数额和被害人实际损失的数额，从而准确认定诈骗的犯罪数额。

综上，被告人杨志诚等人合谋伪造材料，利用不动产登记中心具有的处分地位，骗取被害单位的房产，致使被害单位遭受重大损失，整个诈骗行为实施终了，符合诈骗罪的犯罪特征与构成。

(二)被告人的抵押借款属于“事后行为”，是否可罚需要根据案件具体情况进一步认定

首先，根据民法相关规定，为担保债务的履行，债务人可以将房产抵押给债权人。第一种观点将被告人杨志诚等人的抵押借款金额作为诈骗的犯罪金额，实际上是混淆了民法中抵押物价值与担保债权数额两个概念。抵押权属于担保物权，是为了担保主债权的实现而设定的从权利。而为了充分保障债权人的利益，抵押物价值通常大于所担保的债权数额。因而，被告人杨志诚等实际借款数额小于涉案的房产价值是实践中较为常见的情形，并不意味着涉案房产的财产性利益仅限于被告人等实际的借款数额。片面地将部分犯罪所得物抵押借款的金额认定为犯罪金额，不仅不能全面评价犯罪的危害后果，也会因抵押借款的不确定性，而无法固定。

其次，被告人杨志诚等人对房产进行抵押借款属于诈骗之后“事后行为”，后续抵押借款多少、是否顺利追回涉案房产等，均不影响其犯罪金额的认定。第一种观点将被告人杨志诚等人抵押借款行为纳入评价，模糊了犯罪的行为边界，貌似出于有利于被告人的目的，实质上是未能准确认定犯罪金额。而杨志诚等人利用涉案房产处置的“事后行为”是否可罚需要根据相关证据进一步认定，例如若为赚取更多非法利益“一房二卖”、向多人较大幅度超额抵押等，则可能进一步追诉。本案中杨志诚等人向善意的合同相对方多次抵押借款的事后行为并不违反相关法律规定，不具有可罚性。

综上，人民法院将涉案房产的价值认定为诈骗数额，并在此基础上综合考虑被告人的其他情节予以准确量刑，是正确的。

撰稿：江苏省扬中市人民法院 王锋

王辉

审编：最高人民法院刑二庭 王晓东