开发企业抵押商品房后可否销售(企业房产抵押给银行的涉税)

安徽、上海、山东、江西、浙江、宁波、珠海市、湖南株洲、辽宁、大连市税务局（主流意见）：

问：根据《国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)规定：鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

我房地产公司将待售商品房用于银行抵押贷款，是否不属于已使用房产，属于免征房产税情形，我公司可以不用缴纳房产税吗？收到请务必回复，谢谢

答：大连市税务局12366呼叫中心答复：

尊敬的纳税人您好：

根据《国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)规定：“鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。”

因此，如果房地产开发企业将开发产品用作抵押后，仍作为新建商品房销售，也未实际使用或出租、出借的，则不征收房产税;如果房地产开发企业将商品房自用、出租、出借，或转为自持物业的，不论是否抵押，都应当按照规定缴纳房产税。

综上所述，请按照上述文件规定执行。

感谢您对税务工作的理解与支持。

厦门税务局

根据《国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)规定：

鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

我房地产公司将待售商品房抵押贷款，是否不属于已使用房产，属于免征房产税情形？

2019-10-22答复内容

根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号 ）文件规定：“一、关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题

鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。”

房地产公司将待售商品房用于抵押贷款，属于售出前房地产开发企业已使用的商品房，因此，应按规定征收房产税。

江苏省税务局：

问：我单位是一家房地产企业，我单位用库存待售的商品房向银行进行了抵押贷款，我们没有实际使用房产，请问用库存待售商品房向银行抵押的行为属于使用房产吗？需要缴纳房产税吗？

答：江苏12366纳税服务热线：根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）第一条的规定，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。因此，抵押行为是“使土地使用权、待售商品房为开发商融通资金的目的服务”符合“使用”的定义，是房地产开发企业行使了待售商品的使用权，因此，应按规定申报缴纳房产税。

案例：江苏省盐城市地税局第五分局在例行检查中发现，某房地产公司开发建成16套别墅，办理了房产证并登记到自己名下，且用于银行抵押贷款，该房地产公司少申报缴纳房产税661090.3元，遂作出税务行政处罚决定，对该房地产公司进行了税务行政处罚。

湖北省税务局：

问：房地产开发企业待售商品房抵押贷款要交房产税吗？

答：湖北税务12366纳税服务热线答复：您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：

根据《国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）文件第一条规定，鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

综上所述，请您直接联系当地主管税务机关，并由其依据相关政策法规并结合贵公司实际经营情况来认定。

重庆富力房地产开发有限公司诉重庆市地税第二稽查局案：

富力公司将涉案商业裙楼从“开发成本”和“库存商品”转入“投资性房地产”科目，结合该房产确认了公允价值变动损益，并分年度记入本年利润，从该会计信息反映出富力公司对上述房产已做经营性房产处置使用，并导致企业经营成果的改变，会计信息诸要素发生变化，该房产已不再属于开发产品。据此，稽查局认为该公司投资性房地产未出租部分应按账面原值计算缴纳房产税。

法院认为，根据“投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产”的规定，上诉人对其拥有的涉案房产作为投资性房地产进行管理和核算，该部分房地产的价值亦随市场发生损益变化，其性质为投资性房地产，上诉人的这一行为已构成对涉案房产的实际使用。故涉案房产不属于《关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发89号）第一条规定免征房产税的产品。