“房”与“地”分别抵押，效力如何认定？谁有优先受偿权？

    这个问题我曾遇到过，是很值得探讨的。

    房和地分开抵押，怎么认定？实际上有个原则，记住就好：房随地、地随房。       房随地，说的是土地使用权抵押设置在前，之后在该土地上建设的建筑物，要与土地一并抵押。也就是说，抵押土地上的房产，要与土地一起抵押给同一个权利人。此类情况通常是办理在建工程抵押。       地随房，说的是客户得到房产权证后，再去设定抵押。这个时候，需要把房产占用的土地使用权同时设定抵押，这样也保证了抵押房产和土地的一致性。这类属于正常的房地产抵押。       由于上述原则的存在，土地使用权与房产是无法分开抵押的，办理土地抵押和房产抵押的登记部门也不会给于登记。由此，也不存在分开抵押谁有优先受偿权的问题。