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2019年全款买房和贷款买房哪个更划算?

12345673年前 (2022-11-30)网上新闻659
    假设你有100万现金,到底全款买房还是贷款买房划算?这个问题的本质是这100万升值的速度是否能战胜其他理财产品,包括银行的利息,当然我们是从投资的角度看。

2019年全款买房和贷款买房哪个更划算?

    我来帮你论证一下:       在不同的房价条件下,这个问题的答案也是不一样的,比如在2005年北京的房价只有6000多一个平方,一套120平方的房子只要72万,100万可以全款买一套,同时还可以把装修,家具家电都买齐。       13年后的今年,当初北京6000元一平的房价应该到8万一平方,那么价值应该是1000万(现在是否能卖出去不在讨论范围),升值了14倍,这是全款买房的结果。       我们换一个方式,当初以20%的首付买5套房(那时不限购,而且可以用亲人朋友的名义买),每套付14.4万,五套房总共也是72万,5套房到现在是5000万,比全款买房高了5倍,毫无疑问应该贷款买房。       关键因素是什么?房价的高低和房租回报       房价的高低决定了你的资产升值的速度和你贷款的成本,比如:       在房价为6000元一个平方的时候,贷款20年的一个月应该是3500元月供,开始的时候可能房租达不到月供的水平,但是房租和房价同时在涨,       上图是2005年北京房价和房租上涨的例子,房价年复合增长为17.3%,房租的平均涨幅9.5%,所以根本不用担心房租是否能覆盖银行房贷的问题,很快房子就变成了你的印钞机。结果就是买5套房子就类似于有5个不用发工资的员工为你赚钱,赚钱的速度按照初始的100万现金作为基础,每年增长17.3%,同时房租还每年增长9.5%,但如果只买一套房子那么就只有一个这样的员工帮你赚钱,差别可想而知。       但现在能这么干吗?肯定不行了,(即使政策允许可以买5套房子),但房价在8万一平方的基础上,首付20%就是200万,每个月的月供高达3.5万,而房租最多1万多一个月,每个月要倒贴银行2万,而且房价也不具备上涨空间了,这就是一笔不划算的投资。       所以结论就是在房价比较低的时候就应该尽量贷款买房,而在房价高的时候如果是投资就不要买房,如果是自己住就全款买。这里有几个问题:       1房价到底多高才适合贷款?一个公式我多次和大家分享过,叫做房租与房价比,一年的房租如果大于等于5%,就可以贷款买,比如上面举得例子比例,一年房租是4.2万,房价是72万,比例为5.8%,房价足够低,同时意味着房价和房租上涨空间大。       而当房价涨到8万一个平方,房租一年是18万,除以1000万的总房价等于1.8%,远低于5%的要求。       2如果1000万买理财产品,比如买上证指数基金,这是以市场里的几百上千家公司的涨跌作为基础的指数,没有什么风险,长期年化回报率应该在10%-12%,每年有100万的资本性收入,就远比买房每个月还有倒贴2万元划算的多。个人大数据查询

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