房贷供需受到政策压制，利率继续上行可能性较大

限购等政策对住房按揭贷款需求有所压制，但全国房地产市场整体景气度仍然较高，住房按揭贷款需求仍显旺盛。

近年来，房地产行业景气度维持高位。根据国家统计局公布的房地产投资和销售数据，2016年全国商品房销售面积和销售金额同比增速分别为22.5%和34.8%，其中2016年1-4月同比增速触及36.5%和55.9%的高点。2017年以来，由于调控政策加码，全国商品房销售面积和金额同比增速都略有下滑，但考虑到2016年的高基数，2017年增幅仍相当可观。2017年商品房销售面积达到16.9亿平方米，销售额达到13.4万亿元，双双创下历史新高。全年房地产开发投资10.9万亿元，同比增长7.0%，土地市场仍然“量价齐涨”。2018年1-2月，全国商品房销售面积14633万平方米，同比增长4.1%，增速比去年全年回落3.6个百分点。商品房销售额12454亿元，增长15.3%，增速提高1.6个百分点。东方金诚认为，在宏观政策的调控下，房地产市场保持合理稳步增长的可能性较大，而个人按揭贷款需求亦有望维持景气。

从金融机构新增贷款结构来看，个人住房按揭贷款需求较为旺盛。2016年以来，除个别月份为淡季外，以住房按揭贷款为主的居民中长期贷款规模及占比均维持高位。2017年，新增居民中长期贷款每月均在3000亿元以上，其中1月份达到6293亿元，占比亦保持在40%左右，最高触及55%。

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商业银行个人按揭贷款供应动力较足，但受制于政策导向，增速有所控制，预计未来商业银行按揭贷款投放仍将保持稳步增长，增速预计小幅下降但仍超过其他类型贷款

近年来，商业银行资产质量下行压力较大，但由于个人按揭贷款风险较低，不良率很低，商业银行倾向于发放个人按揭贷款。同时，由于个人按揭贷款计算加权风险资产时，权重为50%，低于企业贷款和其他类型个人贷款，资本占用较少亦使商业银行具有较大的发放个人按揭贷款动力。从四大国有银行以及邮储银行按揭贷款规模来看，近年来上述银行个人按揭贷款投放规模较大，且近两年来增速整体远高于其他类型贷款投放增速；另一方面，由于国家针对房地产行业调控逐步升级，商业银行按揭贷款业务受到较大的监管约束，增速有所下滑。

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受政策导向影响，房贷市场供需均受到一定压制，房贷利率亦呈现上升趋势，同时市场利率上行亦为房贷利率上升提供支撑

从供需角度来看，个人按揭贷款供需端短期内均维持景气，主要影响因素来自于政策调控对供需两端的压制（供应端主要通过MPA考核、合意贷款规模以及窗口指导等措施约束商业银行信贷投放，需求端主要通过限购、限售、限价等限制措施压制购房需求），但政策调控整体对供应端的限制更为直接，力度更大，受此影响，房贷利率预计上行可能性较大；

从市场利率来看，由于2017年以来公开市场利率上行逐步向信贷市场传导，房贷利率亦存在上行动力；此外，由于负债端成本上升，商业银行亦倾向于提升贷款利率定价以充实息差，因此，房贷利率预计将维持上行趋势；

个人按揭贷款作为调控房地产市场的重要抓手，监管层预计也将通过合理引导房贷利率上行，以增加购房成本，抑制投资性需求。因此，综合考虑以上因素，预计短期内房贷利率将保持上行趋势。