个人按揭贷款首现负增长是个重要信号

2017年10月经济数据全面回落中，房地产数据备受关注。10月房地产数据可谓全军覆没。全国房地产开发投资、销售、到位资金等指标的增速继续下滑。其中，9月和10月单月，房地产销售规模连续两个月同比下降。

今年1-10月，商品房销售面积130254万平方米，同比增长8.2%；商品房销售额102990亿元，增长12.6%。两项指标的增速均连续4个月下滑。且与去年4月时的高点（销售面积增长36.5%，销售额增长55.9%）相比，增速已大幅收窄。其中，10月单月的销售面积为14248万平方米，销售额为11086亿元。环比分别下滑18%和20%。且销售面积是继9月之后，又一次出现同比下降。

房地产销售数据是房地产所有指标中与房价相关度最高的。销售进入低迷状态，房价出现拐点也就为期不远了。国家统计局数据显示，70个大中城市的15个热点城市的房价同比和环比涨幅都出现了回落。

当然，取得如此大的成就得益于各级近乎是暴力式调控。中原地产的统计，今年1-10月，各地发布各类房地产调控政策已经超过210次，在此前的限购、限贷、限价等的基础上，又增加了限售和鼓励租赁两项。这些政策效果的累加是导致销售增速出现下滑、楼市整体性低迷的主因。

未来房价会怎样走？楼市整体会如何发展？除了上述指标外，我最关心的是另外两个关键指标，从这些指标中或能看出今后房价走势。这两个指标就是，与销售有关的“定金及预售款”和“个人按揭贷款”两项指标。这两项指标竟然都在下滑。特别是前10月个人按揭贷款增速为-1.0%，多月来首次下滑。

俗话说，打蛇要打七寸。楼市调控一定要抓住主要环节和关键部位。定金及预售款和个贷按揭就是两个关键指标。前10个月定金及预售款下滑，直接挤压的是开发商的资金链条，预示着开发商空手套白狼的玩法玩不下去了。前几轮调控，我一直建议完全可以取消开发住房的预售款制度，但一直没有被理睬。后来仅仅是实行了住房定金与预售款的第三方存管制度，但执行的都不够好。在调控高压下，市场倒逼定金及预售款下滑，造成开发商资金链条紧张后，开发商就会被逼迫主动地销售库存，客观带来供给增加，平抑房价。定金及预售款下滑从供给侧看有利于抑制高房价。

个人按揭贷款负增长对于住房需求侧的打压作用很大。个人住房按揭贷款是需求的主要力量，扼住住房需求这个咽喉，需求下来后，房价不想降都难。

这主要得益于央行、银监会等监管部门坚决执行调控住房政策的决心，以及商业银行一刀切收紧房贷的做法。未来房贷特别是个人按揭贷款将会继续收紧，并且会越来越紧。从需求上将高房价抑制住，个人按揭贷款持续收紧是关键。

不过，我多次提醒过，在社会融资、民间借贷、互联网金融活跃的目前情况下，监管笼子里的银行贷款比重已经较大幅度下降，笼子外融资渠道非常之多。管住银行按揭贷款是远远不够的，还要管住其他融资渠道的资金进入到房地产里。目前，首付贷、互联网金融贷款、现金贷、消费贷等面目进入房地产需求市场的比比皆是。从这个方面说，管住资金进入住房需求端的难度已经越来越大了。