房产抵押贷款必须搞懂的七个问题

如今办理北京房屋抵押贷款的人是不少的，但要选择合适的贷款方式或者机构这就需要我们借款人对北京房屋抵押贷款相当熟知，所以房屋抵押贷款的相关知识就应该最大程度的了解，下面臣财网小编就和大家一起了解一下北京房产抵押贷款必须要了解几个问题。
 

一、借款人在抵押房屋时是否属于多次抵押。
 

此问题根本不必担心，携带房屋手续到当地房产局提档即可，房产局档案一目了然，目前中国很多地方连二次抵押都不能进他项，谈何多次抵押。
 

二、借款人的房产是否属于唯一住房?是否小于70平方米?审核过程中有没有提供真实的二居证明?发生逾期房产能不能执行(变现)?
 

提供二居证明的本来目的是防止在借款发生逾期时，避免唯一住房无法强制执行，但是小编在这里可以郑重的告诉大家，做民间借贷的，一旦发生逾期，需要收回借款时，第一原则就是避免诉讼，不用法院执行，下面我会叙述这个是怎么实现的。
 

目前民间借贷在办理抵押时，实际上基本是六个合同或手续，实际存在的是六项司法权利(四项独立权利+两个从属权利)，即：1、债权，2、抵押权(债权的从属权)，3、物权代位，4、期限物权、5、具有强制执行效力的债权文书、6、定金担保权(期限物权的从属权)，这些可以完全避免第二项中所叙述的所有问题。
 

1、债权：借贷合同。
 

2、抵押权：抵押合同及手续，债权的从属权(他项权利证，目前国内大部分地区只能做第一顺位抵押权登记，少数地区不限制)。
 

3、物权代位：不可撤消的房屋全权委托公证(此项为重中之重)
 

提醒：受托人不要做成债权人(抵押权人)自己，要做成债权人(抵押权人)信赖的第三人(非直系亲属，目的是防止房屋变现困难(万一房子不好卖)，这时受托人可以把房屋直接过户给债权人(抵押权人)。
 

4、期限物权：房屋买卖公证
 

如果在抵押期间，此房屋产生另外的查封，另一种玩法就是提起诉讼，但是这有一个重点，几乎网络上没有公开这件事，就是债权人起诉时，不会用借贷抵押合同起诉，而是用买卖公证起诉，因为这样执行起来比较快，基本五六个月房子就能搞到手，然后再想办法变现。
 

另外一个优胜就是，在房子不好变现，做为最后一道防线，上面提到的受托人将房屋过户给抵押权人时，防止原房屋产权人以流质担保契约抗辩，中华人民共和国《担保法》中就物权做为债权的担保物权时，流质担保契约属无效合同。
 

5、具有强制执行效力的债权文书：强制执行公证(线下从业近10年，从来没用上过，只是设计的一道防线而已)。
 

6、定金担保权(期限物权的从属权)：把借款的金额在公证书中，做成买房的定金。(提示：定金非订金)
 

三、借款人如果已婚是否双方都到场(房产局、公证处)签字?
 

进押之前，携带借款人(房屋产权人)户口本，到当地片区派出所查户籍档案，所有信息一目了然，有配偶或共有人的，必须一同前往公证处和房产局办手续，如果借款人(房屋产权人)是单身，必须开单身证明。
 

如果借款人不是单身、或房屋非单独所有、或婚前自有财产但未做婚前财产公证、或婚后独有财产但未做婚后财产公证、离婚后财产未做分割的(离婚协议中明确指出财产分割细则、已经终审判决生效但未执行的除外)，以上所列举的任何情况之一或多种情况并存的情况下，双方必须本人到场签字。
 

四、所抵押的房产户口里有没有未成年儿童和老人。
 

做了房屋全权委托公证后无需担心，参考问题二第3项的解释。
 

五、关于经济适用房、政府联租房等抵押问题。
 

经济适用房、政府联租房等住房，房产局根本就不受理抵押登记，有些地区对于经济适用房、政府联租房等住房连提档都不可以，谈何抵押?可能有人会问：如果借款人把此类房产的房产证等手续押给出借人，签了抵押协议，此抵押权是否生效?如果出借人借他钱了，那可真是千古奇闻，身为民间借贷的从业人员，连中华人民共和国《担保法》中就不动产做为债权的担保物权时，其唯一司法生效要件你不知道吗?如果你告诉我不知道，我奉劝您一句，不要踏入民间借贷行业半步。
 

六、房子说收就收?到底是谁在收?
 

上面已经说过，是新的房屋产权人(受让人、包括原抵押权人(他项权利人))在行使对该房屋的物权，物权为形成权，并非请求权。
 

线下民间借贷的“行规”是放贷人帮着收，这都不算事儿。
 

七、关于抵押的房产是否在抵押之前已经租赁给了别人的问题。
 

《中华人民共和国城市房屋管理法》规定，房屋出租需到当地房产部门进行登记备案(备案后进档案)，不登记不得对抗第三人。
 

综上所述，上述介绍的几点可谓是对于我们自己的房屋情况以及抵押过程中会遇到的问题做了一个介绍，我们知道每一次成功申请一次房屋抵押贷款都是不容易的，所以，大家也要珍惜贷款，合理规划使用。要了解更多贷款资讯，敬请关注微信公众号：互金小助手(hujinzhushou)。