买房贷款如何最省钱，买房怎么贷款更省钱

贷款多长时间合适？

影响贷款年限的重要因素首先是收入，一般每月最高还款额不能超过借款人月收入的50%；其次，贷款人的年龄。一般来说，借款人年满18周岁即可申请个人住房贷款，借款人年龄加上贷款年限不得超过65年，否则不予受理。如果超过40岁，最长贷款期限只能在25年以内。第三是房龄，尤其是购买二手房。银行会根据房屋剩余拥有时间综合计算贷款期限。如果房子太旧，不一定能拿到最长贷款期限。对于购房者来说，确定贷款期限的长短是一个两难的问题：期限长意味着要支付更多的贷款利息；短期意味着每个月还款压力都会很大。所以要根据自己的收入和压力承受能力，量力而行。等额本息还是等额本金还款好？

比如：一套350w的房子，首付120w，公积金和商业贷款混合贷款，公积金：3.25%，商业贷款：4.9%，公积金贷款80万，商业贷款150万，贷款230万。贷款30年，等额本息总利息181.9万，平均资本总利息149.7万。

可以看出，平均资本支付的利息较低。如果压力不是很大，平均资本是一个不错的还款方式。

公积金贷款一定要比商业贷款省钱吗？

一般来说，公积金贷款的利率低于商业贷款。商业贷款基准利率为4.9%，5年期以上公积金贷款利率为3.25%。同样的房子，如果首笔商业贷款可以七成，那么首笔纯公积金贷款最高可以八成。首套房公积金最低首付20%，二套房最低首付30%，未结清套房最低首付40%；首套商业贷款最低首付30%，二套已结清首付30%，未结清首付70%。

但是商业贷款和公积金贷款的保险费是有区别的。对于商业贷款，只要不是商业物业或者寿命太长的房子，银行一般不会要求贷款人购买保险。如果是公积金贷款，一般必然要买保险，保险费一般是贷款金额贷款年限 0.02%。如果两者抵消，公积金贷款的优势就更小了。所以，如果贷款额度小，选择公积金贷款未必更经济。是否要提前还款？

提前还款有四种方式：一次性还款：归还全部剩余贷款本金。保持还款金额不变，缩短期限：节省利息。期限不变，额度减少：每月压力减轻，基本不存利息。增加还款额，缩短期限：最省利息，但银行一般不做。

理财师建议，不擅长投资、手中有长期未用的钱的借款人，要节省房贷利息支出，提前还款也是一种方式。在提前还款之前，借款人最好考虑一下近期是否有大额支出的可能。如果你当时申请了新的贷款，万一央行加息，你就得按新的利率还贷，不划算。

另外，如果你有投资，只要投资的利息大于4.9%，就不用急着还银行贷款。