央行发布人口报告，楼市风险开始暴露

房产价格，短期看金融，中期看土地，长期看人口。

人口结构和预期人口增长是决定房地产长期价值走向最为关键的因素。因为有人方才有需求。

近日，央行罕见的发表工作论文，专门探讨人口问题。因为直言不讳、口吻严厉，很快在网络上引发热议。其中，对于中国人口问题的担忧，也引发了不少人对房产的担忧。

那么，央行的报告到底说了什么？

01

中国人口问题十分严峻

这篇央行工作论文题为《关于我国人口转型的认识和应对之策》，深度剖析了人口及生育议题。

其中提到诸如人口转型、老龄化、少子化、生育等关键词，对当下中国的人口困境直言不讳。

在正文部分，央行甚至表示，若我国没有把握住时机，很有可能会“重蹈发达国家的覆辙”。

可以看到，央行最关切的人口问题还是我国的人口结构正在发生根本性的改变。这体现在人口老龄化迅速到来，并急速发酵和人口出生率持续断崖式下跌。

报告指出：未来老年人口占比逐步上升，最有意思的是这句话：“代表社会负担的老年人进入资产清算阶段”。

央行从人口方面表达了对未来资产价格的忧虑。一方面是老人会通过甩卖房产、股票等资产来保障养老。另一方面，年轻人越来越少，老人越来越多，社会对于房产的需求也会降低。

资产清算增加，需求下降，字里行间都透露出对未来房产的悲观预期。

02

人口与房地产的关系

现在中国的高房价很大程度上也是被人口红利所推动的。

我国住房制度改革一般分为三个阶段。

第一阶段，福利分房时期：1980--1987年。1980年，邓小平提出了“出售公房、分期付款、提倡个人建房买房、鼓励公私合营”的改革设想，这成为我国城镇住房制度改革的开端。

第二阶段，双轨制时期：1988--1998年。该时间段内我国福利住房制度与市场化住房制度并存。

第三阶段，市场化住房制度时期：1998年至今。

住房商品化彻底推行后，由于住房抵押贷款的普及和工资的提高，无论房价如何上涨，居民对房屋的需求均维持在高位。这里不得不说，房贷和其他贷款的放开，给居民购房提供了金融杠杆，正是有了这些信贷制度的保障，让很多本来买不起房的也能投入到房地产中。

但很多人都没有察觉到，房地产狂热的基础其实不只是金融杠杆的放开，更多的是快速城镇化给各大城市带来的人口红利！

用以描述世界各国城市化发展共同规律的“纳瑟姆曲线”认为，一国的城镇化进程将经历两个拐点。

第一个拐点出现在城镇化率达到30％时，此时城镇化进程进入高速增长阶段；

第二个拐点出现在城镇化率达到70％后，此时经济发展进入成熟阶段，发展速度减慢，实现了高度的城镇化与现代化。

城镇化率在30％-70％之间时，房地产市场受快速增长的住房需求影响，房价呈现快速上涨的势头。

我国2008--2020年，城镇化率从44.9％提升到60.3％。在此期间，城市化率每提升1个百分点，就意味着新增城市人口1300万，由此带来的刚性住房需求将为房价带来直接上涨压力。

也就是说，2008年开始，我国房地产经历的飞速发展时期是与人口直接挂钩的。12年间，城市人口增加2亿人，由此带来的刚需，配合金融杠杆和地方不断扩张的土地财政政策，共同推动了房价一路狂飙。

很多人都觉得房价上涨是金融的锅。

其实更多是人口的需求摆在那，没有人口就没有需求，没有需求就没有价格，这是基本的市场规律。

03

人口坍缩，房地产还有未来吗？

房价长期来看还是要看人口，人口是决定性因素。

观察一下这几年但凡是人口下降的地方，人口外流的地方，人口减少出生率比较低的地方。比如东北、天津、石家庄、济南等北方城市，房价都在下跌。

反之，像深圳、上海、杭州、广州等人口还在继续增长的城市，房价总体来说是非常坚挺，深圳和上海去年年底和今年年初还经历了一波狂热。

所以说人口和房价确实是成正相关，这也是这两年全国各大城市相继发生楼市波动的一个主要原因。

大量的人口是往一线二线城市，特别是南方沿海城市流入，人口是支撑房价长期稳定的一个基石。以前有闯关东，现在是闯深圳、杭州、广州、长三角和珠三角。经济发达地区集聚了大量的甚至形成了一定的人口外地的辐射效应。

但是北方的人口和资金持续流入南方城市的趋势，到底能坚持多久，这个确实不好说。

如果未来中国的人口出生率持续的减少，新生儿减少，老龄化程度加深，那未来楼市是很难被撑起来的。

然而现下，中国房地产已经陷入非常危险的境地。

经济不景气，很多人面临着失业和收入下降的危险，不少年轻人的房子都买不起，更别说生二胎，生三胎了。

父母催婚，国家催生都起不到什么作用。

道理很简单，从孩子在子宫里还是胚胎状态，基本就要开始为他花钱了。

从出生起，一路收费到幼儿园，中小学到大学，到结婚，直到死了还要收费。

光是把小孩养大都不知道要花多少钱。

高房价必须要靠足够的人口来维系，但是房价过高、剩余成本过高大家都不愿意生，不愿意生就是人口坍缩。一旦人口坍缩就没有需求。

并且像央行报告里指出的一样，未来老龄化形势越来越严峻，老年人口必然要通过资产清算来保障养老，那这两者叠加所带来的威力会把房地产带入怎样的深渊？

人口问题对于未来中国经济的冲击和资产价格打击都将是致命的。人口断崖，老龄化继续发展，经济增长，财政基本上就不可能持续。

老接盘侠们不再生小接盘侠了，未来房价必将步入“黑暗世纪”。

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