需要资金周转？别忘了你的房子可以抵押贷款

文／沐丞

很多家庭在买了房子之后开心入住，然后背上几十年的贷款，每月按时还房贷，特别是在房贷没有压力的情况下会觉得幸福指数陡然提升，相对于没有房子的人有着更多的优越感。这是不少购房者买了房产之后的心态和对房产最通用的处理方式。即买了自住，跟买了一件衣服、一个手机没什么本质的区别，只不过价格贵一些。另外一种则是买了房产之后进行出租，每月获得租金，当个包租婆（公），这样似乎也不错，感觉是买了一个理财产品，不断获得收益。

房产是一件相对比较特殊的产品，它属于不动产，不仅可以给自己使用，也可以租给他人使用，但是这两种方式都还没有发挥房产最大的价值。既然是不动产，而且现如今房价高昂，那就意味着买一套房可能会倾其所有投入巨大，花光了储蓄，那么必然会造成自己的现金流紧张。

房产作为一个高价值的商品，它有一个很重要的作用就是可以通过抵押来获得贷款，因为它是“不动产”，所以对于银行来说安全性比较高，你如果还不了贷款那就可以把房子收走进行拍卖，比信用贷款的坏账可能性小很多，因此利率也相对比较优惠。

对于已经还完房贷的房产并且已经拥有相关产权的情况下可以直接办理抵押贷款，手续也相对比较简单。

首先是找对应的贷款银行进行申请，主要是递交一些贷款银行要求的材料，诸如身份证、户口本、婚姻状况、房产、收入证明、银行流水、贷款用途等。这些材料主要用于银行判断你的身份信息、资产情况以及还贷能力。递交材料后并不会立即获得结果，也是需要几个工作日，在这期间可能还有银行的工作人员给你电话核实相关贷款信息。

获得批准后开始进入正式贷款流程，通常都是先要由银行指定的房产评估机构对房产进行估值，然后确认可贷款的金额。一般来说房产的估值可能比市场价要低，因为房产评估一般不会看房屋的装修、新旧、是不是学位房，只会根据面积、地理位置以及周边的平均房价来评估。假如评估的房价是100万，那么能获得的贷款大概是60万至70万，银行不会以评估价的百分百贷给你，这也是为了控制风险。房产价格评估也是要收手续费的（根据房产价值比例），这个是由贷款人预先支付，不论是不是最终能获得贷款，一旦进行评估就需要支付。

评估完房价，确认了贷款金额，就可以跟银行签借贷合同，之后办理房产抵押的手续，也即到产权中心将抵押的房产的产权转移到对应的贷款银行。办理完之后，通常需要再等待一段时间，一般是一个月内，银行内部流程走完后就会放款到指定账户。

整个过程有两个地方要特别注意，一是关于贷款用途，银行明确规定贷款获得的资金不能用于炒股、买房等投资行为，主要是用于消费，比如装修、购物、旅游、留学等。如果你不能按照要求提供银行需要的贷款用途则无法获得贷款。如果你买的房子恰巧要装修，已经跟装修公司签了合同，那么这个就可以作为贷款用途说明。也许你已经存够了装修的钱，但是仍然可以利用这个机会来贷款，把原本存下的装修的钱用于其它投资，毕竟抵押贷款的利率通常会相对比较低。如果实在无法提供贷款用途说明就只能找第三方中介帮你开具，但是这都是要根据贷款金额收取一定比例的手续费。

二是关于放款账户，银行一般不会把贷款直接发放到贷款人自己的账户中，而是要发放到跟贷款用途相关的第三方账户中。比如你是因为装修办理的贷款，那么这笔贷款批下来后是要发放到跟你签订合同的装修公司账户中。有的贷款额度比较低，可能也会直接发放到贷款者自己的账户中。

那么对于正在还房贷的房产是否可以办理抵押贷款呢？这个有几种情况，第一种是已经偿还了很多贷款，那么就可以采取提前还贷赎回房产，然后再办理抵押。比如价值100万的房产，原先贷款了70万，已经还了50万本金，还剩20万本金未还完，这个时候就可以向银行申请提前还贷，还掉20万本金拿出房产证，这个时候再办理抵押贷款，这样又可以贷出70万来，除去提前还贷的20万，还可以多出50万。

第二种是虽然还没有偿还很多贷款，但是房产在短时间里有了不错的升值，那么也可以进行赎回再抵押。比如还是原价值100万的房产，贷款了70万，只还了10万本金，还剩下60万本金未还完，但是经评估房产已经升值到150万。此时也可以向银行申请提前还贷，还掉60万本金拿出房产证，接着再办理抵押贷款，这样又可以贷出100万来，除去提前还贷的60万，还可以多出40万。

从上面的介绍可以看出，对于还在还房贷的房产如果想办理抵押贷款，跟没有房贷的房产办理抵押贷款相比就有一个赎回的操作。这里会涉及到几笔额外支出，首先是用于提前还贷的资金，这笔钱如果是找人借的，或者是找的担保公司，那么会产生一定的费用，而且可能还不低。其次是不少银行对提前还贷有限制，如果在一定的时间内就提前还贷需要缴纳一笔罚息。再次原房贷的利率可能会有10%以上的折扣优惠，再次办理房产抵押后利率不仅没有折扣优惠还可能会有20%以上的上浮，这样一来借贷成本就会高出不少。

所以是不是要办理抵押贷款获得一笔资金也要事先计算好，特别是在自己有资金的情况下选择提前还贷再抵押贷款，必要性可能就不大，如果不能贷出来较多的资金就会很不划算。

那么房产抵押给银行获得贷款后使用权归谁呢？是不是就交给了银行不管了？答案是否定的。使用权仍然归贷款人，也即你把房产抵押给了银行，获得了一笔资金，被抵押的房子你仍然可以自住，也可以继续出租获得租金。在还贷的期间房产升值了，只要你还完贷款，房子还是你的，仍然能享受到房产升值。

综上，我们可以看到将所购房产进行抵押获得资金是充分发挥房产价值的一种途径，一方面可以获得一笔可观的流动资金解决消费、经营等方面的需求，一方面仍然可以继续自住、出租对房产保留使用权，同时依然可以从房产升值中受益。

今日头条签约作家，简书签约作家，Linkedin专栏作家

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