银行个人、小微抵押贷款2021年上半年实操归纳总结

银贷只是工具，经营创造价值。我是睦融小智，一名一线的银行贷款策划师，企业经营者。本文写于2021年5月，保鲜期六个月，适用地上海。

本文简述2021年上半年银贷融资市场的实操情况，给予下半年想要银行融资3000万以内的老板们些许参考。

1.个人经营性抵押：

（1）长期方案折损严重，更多银行倾向中短期方案：

2021年年初，房住不炒成了银贷市场的主旋律。原先较火的重资产轻收入方案受到极大限制，轻则升息、停摆（如招行、光大、兴业等），重则直接重置方案（广发、中信等）。长期而言这是一件好事，刺激老百姓们不要炒房，踏踏实实干实业。只是短期而言，长期银贷方案的折损严重导致一些购买流水线、固定资产、或想要做长期方案的老板们如果方案选择不慎，会承担中短期的过桥成本和抽贷风险。受银行尽调能力限制，改观现状可能需要一段时间。目前有一些银行能做20年等额本息还款法，但借款合同只签3~5年；个别银行能做30年还款法，签10~20年借款合同。

（2）开始要求有开票收入，可佐证经营的流水：

对新进件的老板们，开始要求有开票收入，可佐证经营的流水要求。这个实际经营的老板们或多或少都会有，问题不大。极个别银行要求流水能佐证借款用途。

（3）小微抵押的兴起：

小微抵押是以企业为主贷人，而非个人。多数银行控制在普惠额度1000万以内。优势是部分园区有贴息政策，利息可入账减税，成数能突破7成，重经营轻资产质量。劣势是只有中短期方案，上限1000万（相比个人经营性抵押上限3000万而言），部分政策性银行虽然对开票收入的要求极少，但是由于利率过低如果经营不善或行业有突发状况会引起抽贷。所以适合经营较好但资产一般的老板。

（4）每年还本陷阱与过桥风险：

老生常谈的问题。利率低于4%的先息后本方案，多数会采取每年循环本金来测试老板们的还款能力。但许多老板借钱是用于长期项目投资或购买固定资产，每年还本会搭上一笔过桥费用和抽贷风险。目前过桥市场普遍不太理想，可选择的资方越来越少。所以不建议借“短”长用。回款慢的老板更适合3~5年先息后本不回本（利率3.85%~8.5%）或20~30年等额本息还款法（利率4.1%~5.2%）。

（5）个人经营性抵押是否能代替按揭？

首先，如果一定要代替按揭，小智认为也只有借款合同签5年及以上的经营性抵押能代替按揭。理由是多数老板除非遇到特殊情况，5年以上才会考虑置换房产。签5年（及以上）借款合同能保证5年内资金使用的稳定性。注意，这里指的是借款合同上的借款期限，而不是批复上的授信期限。某些银行授信给10年，借款合同却只签1年。

其次，小智不建议资产薄弱、收入较低的工薪阶层买公司、走流水去做经营性抵押。经营性抵押的本质还是要看经营实质的。该做消费贷的还是做消费贷，最起码保证贷款的可延续性。目前各银行严查真实经营，一旦抽贷转贷都很难转。

最后，那些收入充裕、实际经营、考虑二套、考虑法拍的老板们比较适合做个人经营性抵押。存货周转率高、利润率高的老板可以考虑短期3.85%左右的方案；存货周转率低、利润率一般的老板建议选择长期借款方案。

（6）二押政策怎样？

二押升息了，已经拿不到去年最低3.85%的利率，或者即便拿得到，但要求会非常高。目前正常个人抵押二押利率在4.15~8.5%之间。还款方式短、中、长都有。

我是睦融智，唯道、善贷、且成。

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