空置房6500 万套，空置率21.4%，贷款10万亿！房子到底够不够？

西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心的最新报告显示，根据2017 年中国家庭金融调查的数据，城镇家庭住房拥有率为 90.2%，其中，城镇家庭多套房住房拥有率为22.1%，而城镇地区住房空置为21.4%。据估算，2017 年，中国城镇住宅市场空置的住房数量总数为 6500 万套。

分区域看，当前中国二线和三线城市空置情况更为严峻，空置率明显高于一线城市。2017 年二线城市、三线城市空置率分别高达 22.2%和21.8%，远高于一线城市的 16.8%。截至 2017 年底，中国住房抵押贷款总余额达到 22.9 万亿元，相当于 2018 年国内生产总值的 27.9%。据估算，2017 年，有空置住房的家庭未偿抵押贷款占抵押贷款总额的47.1%，预计规模为 10.3 万亿元。

简单地说，就是目前中国城镇空置房6500 万套，空置率21.4%，还没还上的抵押贷款10万亿。看看这组数字，人们不禁要问，房子盖够了吗？这么多的空置房，房子到底够不够？

实际上，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心2014年6月发布 “城镇住房空置率及住房市场发展趋势”报告：中国家庭金融调查与研究中心数据显示，2013年，我国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%，比2011年上升1.8个百分点。据此估算，城镇地区空置住房约为4898万套。

对于住房空置率，一直以来没有权威的官方数据，但社会各界都有一个大体的统计。在今年10月份，国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴在回答媒体提问时表示，在我国房屋空置率比较高，不同城市空置率是不一样的，像鄂尔多斯空置率是70%，北京空置率在百分之十几到二十。而从国际上看，一般采取了空置税的国家空置率接近5%左右。他认为，房地产税应该分为四个税征收，分别为消费税、流转税、空置税和物业税。

那么，世界各国住房空置率到底有多少？2000年至今，美国的空置率介于1%至3%。中国香港地区的住房空置率低于5%。欧盟在2004年的住房空置调查显示各国平均空置率为9.5%。日本2008年的空置率为13.1%。中国台湾地区2001年的住房空置率为17.6%。从国际上来看，空置面积和空置率是衡量房地产风险更为重要的指标，但很多国家都对住房空置情况要进行统计，美国人口统计局更是对美国每年的住房空置率进行评估。

需要指出的是，西南财经大学2014年的报告当时曾经就引起争议，这个报告当年引发了房地产行业人士的反驳，认为这个数字非常不严谨，中国不可能有高达20%以上的住房空置。实际上，早在8年前，有关“国内6000余万套空置房”的报道被炒得沸沸扬扬，引起社会广泛关注。有业内大咖称经过他的“专业”计算得出结论：所谓全国6500万套空置房的说法根本不靠谱。同时他表示，征收闲置税不能解决空置率问题，只会减少租赁市场房源进而推动房租提升。

​那么，中国的房子到底够不够？回答这个问题需要辩证来看，并不能说房屋空置率高就等于房地产不行了，不能继续发展房地产市场了。与空置率相互补充的是人均居住面积，从人均居住面积看，2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米，城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米，农村居民人均住房建筑面积为45.8平方米。德国、法国等发达国家，到了城市化最终阶段之后，人均居住面积为35-40平方米，这表明中国宏观上已经不缺房了。

当从长远来看，中国城镇化正在进行过程中，城镇化仍然不足。恒大研究院有一个数据， 1978年中国城镇化率17.92％，我们现在多少？我们现在是58.5％，发达国家全部是绝大部分是80％以上，中国怎么也做到70％。中国城镇化至少还有十年以上。更何况我们还有3亿的农民工，他们还没有在城市有稳定的居所和稳定工作，还要解决这些人的这个农民工市民化的问题，对中国的潜力其实是非常巨大的。

因此，对住房空置率和房地产发展得关系，需要从城镇化和人均居住面积、空置率等多方面辩证来看。但无论如何，房子是用来住的，不是用来炒的，更不是用来“空着”的，对高空置率应该尽早研究对策。