如何做好抵押贷款贷前规划？降低房产抵押贷款利率？提高额度？

经常会遇到客户很困惑，是否需要做专业的贷前规划，不知道贷前规划解决什么问题。
作为‬有‬多年‬的‬金融经验‬‬今天就统一来回答下吧。

贷前规划的价值可以隐晦的用下面两张图片表示

如何判断自己资质是否可以直接去银行贷款，是否需要贷前规划包装

1.如果以下情况，可以直接去银行申请消费型抵押，不用找中介，无需贷前规划：

夫妻双方征信没有问题，且夫妻双方都同意可以贷款，没有任何逾期记录，全款房，房本在手。年利率5%-7%之间能接受，所需贷款金额在50万-100万之间的，夫妻双方没有官司在身上，年龄在60岁以下的，贷款申请在1-10月份之间的。直接带上房本、夫妻双方身份证、户口本、个人征信等去当地中国银行、建设银行、农业银行、工商银行，问有没有消费性质的抵押贷款，对比下年利率和还款周期，自己能接受的情况下，直接办理就行。其他银行不用考虑！！！

2.如果有以下情况，可以直接去申请银行经营性抵押，不用找中介，无需贷前规划：

夫妻双方征信没有问题，且夫妻双方都同意可以贷款，没有任何逾期记录，全款房，房本在手。利率想要3.85%-5%之间，自己开公司的，夫妻双方没有官司在身上，年龄在60岁以下的，贷款申请在2-11月份（1月，12月一般是过年，放款较慢）之间的。有营业执照（满1年），公司实际在运营，有合同证明，法人月流水大于实际月还款金额2-3倍（月还款根据要贷款的时间来算）。

直接带上房本、夫妻双方身份证、户口本、个人征信等去当地中国银行、建设银行、农业银行、工商银行，问有没有经营性质的抵押贷款，对比下年利率和还款周期，自己能接受的情况下，直接办理就行。其他银行不用考虑！！！

非以上情况的，建议做好专业的贷前规划

做抵押贷款贷前规划解决的一些贷款常见问题

无营业执照、流水不足的问题

很多客户不经常做抵押贷款，可能不太清楚银行政策，目前不管是一线城市还是2、3、4、5线城市，大部分的银行政策倾向于资金流向企业或经营性用途，所以一般客户去银行贷款的时候，没有营业执照，基本上很多银行都不接受，因为银行会担心你的资金用途流向一些其他地方，比如：投资、房地产、股市等等。（国家禁止银行资金流向这些虚拟行业，而支持资金流向实体行业）。所以，很多客户需要找规划师咨询好银行政策，然后找合适的行业注册营业执照，做流水、购销证明、从业证明等，然后通过银行的绿色通道提交材料，就能申请银行的经营性抵押贷款了。

利息/年利率问题

1.常见的贷前规划人员帮客户操作抵押贷款的方式是通过经营性用途的包装把客户的抵押用途从消费型抵押贷款转化为经营性抵押贷款，综合年利率一般能做到4.3%-5.5%之间，银行冲业绩放水的时候还能做到3.85%（2021年国家政策调整大部分实际下款利率在4左右了）。

2.当把客户的贷款用途转化为经营性抵押贷款后，可选择的银行多种多样，有些银行会为了吸引客户，会告诉贷款人最低利率能做到年化xxx，而实际提交申请的时候发现利率要高好多，而且还会捆绑很多隐藏消费，比如：保险、理财产品、到期结清归本等。在做贷前规划时可以了解所有产品，尽量避免这些隐藏消费。

贷款额度问题

常见的银行评估价一般如下：

住宅：7成（非拆迁划拨房），6-7成（拆迁划拨房）。

别墅：5-6成。

商铺：5成左右。

所以，有些做抵押的客户会发现银行实际抵押成数较低，所以找贷前规划可以找合作银行走一些特殊通道把房子做高评估价，最高能到10成。

贷款流程繁琐、营业执照时间不够、个人流水不够、贷款用途无证明材料等问题

因为大部分贷款人不可能天天做贷款，所以不熟悉整个贷款流程，所以不清楚所有的手续、材料，比如银行让提供满3个月的营业执照、购销证明、场地证明、从业证明等，贷款人也不知道咋整。然后每次都要跑好几趟银行，而专业贷前规划团队一般都会有对公合作的银行，可以在一些问题上面开一些绿色通道，帮助客户整理材料，缩短流程，加快审核速度。

按揭房(分期付款)的抵押贷款问题

所谓按揭房抵押贷款，实际是是银行根据房屋剩余价值做的一种抵押，所以能做的银行一般比较少。跟全款房相比，主要问题是额度偏低、年化利率一般比全款高1.5%-2%，对个人审核的要求较高。所以专业贷前规划的常见的做法是帮助客户先把剩余未还完的按揭贷款垫资还掉，然后用全款房去银行做抵押贷款，这样减低利率、提高贷款额度。

各银行之间贷款额度、还款周期、还款类型、年利率的对比问题

因为银行间产品众多，每家评估出来的贷款额度、还款周期、还款类型、年利率都不一样，因此需要做好贷前规划把不同的产品横向做一下对比，筛选出适合自己的且利率偏低、月还款压力小、额度高的。常见的区别比如：先息后本1年归本、先息后本10年每月还部分本金不归本、先息后本3年归本、等额本息3年归本、等额本息5年归本、等额本息10年无需归本、等额本息20年无需归本,等额本金10年,等额本金20年....等等。

查询次数、贷款历史逾期、网贷过多等问题

银行贷款审批需要查看个人征信查询次数，一般大银行月查询要<2，地方银行<4。

每次贷款人申请贷款、信用卡都会增加银行的个人征信查询记录，因为每家银行政策以及提交贷款的贷款人背景要求不一样，所以在贷款人不清楚的情况下盲目提交银行柜台经理申请贷款就存在拒贷的可能，从而盲目增加个人查询次数。

同时很多银行对个人征信逾期情况、个人总负债比有要求，常见的银行一般会要求2年内逾期不能超过2次，自己不清楚银行要求的情况下很容易拒贷，专业的贷前规划一般有合作的银行，可以走一些绿色通道或者知道各银行政策，可以帮客户选其他合适的银行。

消费性抵押用途转经营性贷款问题

经营性抵押贷款跟消费性抵押相比存在天然优势。

常见的比如：

贷款额度消费型一般是100万最高，经营型的一般1000万-2000万最高。

经营性抵押一般比消费性抵押年化利率低1.5%-2%，按100万贷款算的话一年少还2万。

所以一般在做贷前规划的时候会把贷款人包装成经营性抵押去贷款。

其他的杂七杂八的需要贷前规划的问题

1. 单签做抵押。因为严格意义上，房屋在结婚户，属于夫妻共同监管的财产，不管房本上是谁的名字，都需要夫妻双方共同签字，但有些时候，主贷人另一半不同意贷款，想申请抵押贷款，个别规划师比较大胆包装操作。
2. 按揭房，不是全款房，想抵押出来一些资金利用。一般银行不接受按揭房的抵押贷款，但是很多客户想提高资金率，想通过银行贷款把房子的价值全部贷出来。
3. 房龄偏高。一般房子时间超过25年很多银行就不接受了。
4. ......

二套房购买时选分期购还是全款买完再抵押的问题

1.二套房买完之后再抵押第一套

方法一：第二套房先想凑首付（二套房首付一般要50%），然后买完后，拿第一套房做抵押贷款。

方法二：第二套房想办法凑首付，放朋友或者亲戚名下(没有其他房贷的，因为一套房首付以及利率都比二套房划算)，买完后拿第一套房做抵押贷款还首付的钱。

2.二套房买完之前先抵押第一套

第一套房做抵押贷款，然后拿抵押的钱和朋友一起凑一下全款买第二套，之后再用第二套房做抵押贷款还朋友的钱。

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