房贷利息与房租能同时抵扣吗，房贷利息抵扣个税的首套房标准

房贷可以抵扣个人所得税，准确的说应该是“房贷利息作为税收抵扣”。“房贷利息抵扣个税”是指在征收个人所得税时，将房贷产生的利息作为税前扣除项目扣除，只对扣除的收入征收个人所得税。房贷利息抵扣个税刺激买房？

房贷利息抵扣个税的消息出来后，大家都在考虑会不会引发一波购房潮。

任志强曾表达过一个观点，“最近会出台一些有利于消化库存的政策。我认为最有效的政策是用购房贷款利息抵扣个人所得税。”他认为，发达国家基本都是用房贷利息抵消个税来鼓励消费者或居民自己解决住房问题，有限量地减免个人所得税，将货币资产转化为实物资产。这是大多数国家都在研究的方法。如果中国用这种方法，可能对消化库存很有效。

现在，这个想法不谋而合，即将成为现实。提交十三届全国人大常委会第三次会议审议的个人所得税法修正案草案，除了将个税起征点从每月3500元提高到每月5000元外，还首次提出了住房贷款利息、住房租金等可扣除项目。消息一出，一些楼盘销售甚至预言将诞生抢购热潮。

房贷利息抵扣税会催生购房潮吗？这个消息对房地产市场的影响有多大？是否如房地产行业预测的那样乐观？

这种影响需要辩证看待。首先，住房贷款利息和住房租赁费用首次纳入税前扣除，确实有利于楼市。房地产业内人士预测，一些专项附加扣除的表述如果真的落地，会对市场产生很大影响。但政策中没有明确的是，住房贷款利息、住房租金等专项附加扣除是包含在5000元以内还是附加扣除。如果贷款利息能在5000元以上的免税额中扣除，对购房者来说是一个很大的刺激。

抵押贷款利息扣除的税收政策对购房者非常有利。尤其是高收入的房贷购房者，他们所支付的利息的15%-45%由政府承担。比如我们，一个市民，花200万买一套房子，选择七成按揭30年的方式，每个月需要等额还款。每月还款额约7400元，包括利息支出3500元。如果他的税前月收入为20000元，扣除相关费用后应纳税额为2400元。如果实行房贷利息扣除政策，房贷利息可以税前扣除，公民每月缴纳的个税将减少，应纳税额约为1550元。

招商证券房地产团队认为，房贷利息和租金税前扣除相当于“税盾”，有利于提高居民实际购买力，间接鼓励正常的住房消费。结构上，实际抵押贷款金额越接近可贷金额上限，贷款利息的“税盾”效应越强；从纳税的绝对额来看，高收入家庭的边际税率和住房抵押贷款普遍越来越有利。

美国早就推出了抵押贷款税扣除，允许房主从每年应缴纳的税款中扣除一定数额的抵押贷款利息，扣除总额不超过一百万美元。政策实施一段时间后，美国房地产业出现了一系列问题。大量房地产泡沫出现，房地产价格从1997年到2006年翻了一番。这就是实行房贷利息抵扣税的负面影响。

在中国，之前为了缓解东亚金融危机对楼市的影响，上海实行了类似房贷利息的税收减免措施，即个人购房5年退税政策。这一政策导致高收入人群利用退税政策提取收入，高端住宅价格飙升。因此，面对上述情况，我们应该

“房子是用来住的，不是用来炒的。”政府鼓励买房和租房，目的是让每个人都有房子住和工作。所以即使房贷可以抵扣个税，也一定会定义一个范畴。抵扣房贷税肯定是有范围和额度的，实际抵扣并没有一些销售说的那么可观。

预计可以只扣除首套房或唯一自住房的房贷利息，这对首套房来说是很大的利好，对年轻房奴和大城市中产家庭都有好处，节省了不少开支。但是对于有多套房或者炒房的人来说，房贷利息税抵扣是指望不上了，想都别想。比如炒房团，有几套房，月供几万，利息几万。如果全部用于扣税，那么即使月薪有几万，也不需要交个税。这是不可能的。

还有一个现实问题。提高个税起征点会影响购房吗？目前对于很多城市来说，因为实行房产限购，外地户籍的购房者一般需要缴纳一定年限的个税或社保证明，因为当地限购大多提供社保或个税证明，所以如果没有税，但有社保记录，并不会影响购房，所以个税起征点提高对购房的影响相对较小。

房贷利息作为个税抵扣的作用，估计是首套房的刚需。目前房贷利率很高，抵扣有利于减轻借款人的负担。但扣除住房租金，说明税收政策要解决住房租金问题，减轻住房租金压力，有利于形成租购并举的住房制度。虽然这个政策对房地产是利好，会刺激一部分购房需求，但如果房贷利息抵扣税再次催生购房潮，很可能是房地产销售的营销策略，或者是炒房者的一厢情愿。