房贷利率整体呈现下跌的走势，多地房贷利率下调如何影响楼市
2018年以来，随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企融资难度越来越大，甚至部分银行已暂停接受房地产行业新增信贷或暂停房地产开发贷款业务。
“前几年即使银行收紧，其他渠道畅通，房企还是能在社会上找到大量资金维持。但这次监管层不停发文，断了房企很多后路，房企被迫出国融资。”上海某券商人士对《华夏时报》记者表示，这次去杠杆的力度似乎回到了1997年。
重庆某信托公司人士告诉记者，目前房地产50强企业通过信托融资成本平均在9%-10%，50-100强企业在12%左右。
据记者了解，大型房企已经下发内部通知，要求减少拿地，最大程度保持现金流通畅。
房企融资渠道受阻。
据中原地产统计，目前已有15家房企公布2018年1月销售额高达1737.74亿，同比增长74%。虽然销售额刷新了历史纪录，但房企已经开始有点凉了。
上海某券商内部人士告诉《华夏时报》记者，房企的资金来源主要有几个方面。一是银行开发贷款要符合“432”的要求；第二，信托也要符合“432”的要求；第三，非标融资。不用纯信用抵押就可以融资。正规融资渠道正在迅速萎缩。P2P等其他融资渠道和广东黄金交易所、前海黄金等地方股权融资平台。
按照银监会的规定，房地产信托贷款必须满足“432”条件，4是指房地产公司有4证，3是指项目中的房地产公司必须有至少30%的自有资金，2是指融资方至少有两个及以上资质。
房企通过银行贷款主要是两种方式，土地款和开发贷款。以前房企不需要拿地抵押。排名前30的房企，仅凭公司的纯信用担保，就可以从银行贷款。但据记者了解，现在没有银行愿意做，所以要走土地抵押。
“股份制银行的开发贷没有额度，邮储农工建还有一部分额度，但是银行土地融资都做不了。”一位金融资深人士告诉记者，大型房企还是可以发债的，但是现在发债很难了。
目前信托公司只能做两块业务，土地款和开发贷。他们必须有土地抵押，他们的资金是通过银行筹集的。
E-Trust.com数据显示，2017年，68家信托公司共发行房地产集合信托产品1907款，较2016年同期增长123%，募集金额从2016年的2717.33亿元大幅上升至6261.02亿元，增长130.4%。
信托贷款将是2018年的整治重点。
重庆某信托公司人士告诉记者，目前房地产50强企业通过信托融资成本平均在9%-10%，50-100强企业在12%左右。“目前一个信托平均一个月能融资不到3亿，近200亿项目已经过会，还有200亿在等会，主要是市场上没钱。”据记者了解，大型房企已经做出内部要求，最大限度保持现金流的畅通。融创在很多城市的销售都要求全款购房，尽快回笼资金。但大多数房企无法逆周期拿地。所以，即使调控已经持续了一年多，房企拿地热情依然不减。
据中原地产研究中心统计，2017年，最活跃的50家房企合计拿地金额达23927亿。相比2016年同期13668亿的拿地金额，涨幅达到75%。
某大型房企内部人士
上述信托公司人士表示，房企资金链非常紧张。虽然去年卖的不错，但是拿地比较多，开发成本巨大。本来房地产企业就是高杠杆。一旦银行规模受限，发债审核受限，其主要资金渠道就会出问题。
“前两年房地产发债成本大多在6%左右，从去年下半年开始根本发不出来。只有有现金流的abs和abn会更好。”某大型券商人士表示。
2018年房贷可能减少万亿。
除了其他资金来源，影响房企资金链最重要的是销售回款，但银行也在收紧个人贷款。
光大银行个贷经理告诉记者，今年和去年的房贷额度不太一样。“具体数字我不清楚，但我们开门红投放的个人贷款中，90%是非按揭贷款，比如商业贷款、消费贷款、商品房按揭、车贷等个人贷款。”
今年以来，中央政府多次释放严控资金违规流入房地产行业的信号。1月13日，银监会发布《关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》，整治重点包括首付不达标发放个人住房贷款；通过充当融资渠道或放贷渠道，直接或间接为各类机构的首付贷等行为提供便利；综合消费贷款、个人商业贷款、信用卡透支等资金用于购房。
25335426年1月26日，银监会召开2018年全国银行业监督管理工作会议，也提出今年将继续防控金融风险，降低企业负债率，严控高负债企业融资，控制居民杠杆率过快增长，继续抑制房地产泡沫。
2月5日至6日上午，2018年中国人民银行工作会议在京召开，防范化解金融风险在2018年的工作任务中位列第二。
受此影响，2月7日，地产股大跌，荣盛发展等股跌停。
交通银行首席经济学家连平表示，目前商品房销售和个人购房贷款余额增速均已从高点开始回落。参照以往经验，预计二者都将在2018年达到底部。简单假设这一轮房地产周期的底部值与上一轮差不多，估算2018年新增个人住房贷款约3.3万亿元，较2017年减少8000亿-10000亿元。不过，由于2017年的不少个人房贷可能已批贷但未放贷，预计2018年一季度个人房贷仍可能以一定的规模投放，并不会马上萎缩。
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