抵押贷款的利与弊(举例说明银行抵押贷款的操作过程)

凡事都是相对的，而不是绝对。用于企业经营、用于资金流转是抵押贷最基本也最合规的用法，是银行白纸黑字在协议上写下的，但抵押贷的用途真的只有这些吗？

首先我们要清楚，抵押贷绝不能与普通的消费信贷划等号。房子交给银行，抵押出来少则几十万，多则几百上千万。尤其是在北上广深这些大城市，房子动不动就几千万，按照七成轻轻松松就能贷出来500万以上，这么大的金额要怎么用？客户真的用这笔钱去做生意了吗？提前声明，下面的内容可能并不“合规”，但确实是目前操作中存在的潜规则，业内人士都心知肚明，却闭口不谈，因为谁也不敢拍拍胸脯保证这笔钱会用在哪。

抵押贷的用途主要可以分为五类：第一，还贷；第二，买房；第三，外借；第四，理财；第五，经营。

第一，还贷。这可以说是一种最常见的操作方式，或许给他换个名字你就觉得很熟悉了：债务整合。《人民的名义》都看过吧，里面的大风厂老板蔡成功，因为过桥失败导致丢了整个大风厂，而这个过桥就和债务整合有密不可分的关系。

简单说下为什么会产生过桥。打个比方，你从银行贷了500W的款，可能是房贷也可能是其他贷款。现在到期了，但你手上并没有流动资金偿还这笔债务。不过巧了，你正好有房子，可以去做房抵贷。但房抵的钱是不能直接用来还贷款的，怎么办呢？这时候就需要过桥了。通过过桥机构垫资把旧账还了，等房抵贷拨款了，再把过桥还上，等流动资金，回款了，再把房抵还上，就形成了资金链的闭环。

这个过程听起来是不是很简单，那蔡成功的大风厂为什么还会倒闭？一、银行非常讨厌以贷养贷；二、抵押失败，银行放款失败，被过桥利息压垮。在身上负债情况比较差的时候，去办抵押贷是有一定风险性的，这个在风险管理中叫贷中监控。如果客户在放款之前，资质发生变化，那银行有权利重新评估，不放款。而资质变化的原因可能：1.负债率过高、2.征信变差、3.资产被查封、4.遭到起诉。这种情况下银行不放款，你就要自己承受过桥的高额利息。为什么过桥利息高？因为他是一笔大额的信用贷，不需抵押，为了降低风险就要提高利率，所以一般很少见到超过1个月的过桥。

虽然其中存在一定风险，但对于一些被小额贷款缠住的人来说，用抵押贷来整合负债，确实是一种解绑方式，关键是利率低额度高。

第二，买房。虽然文件上明令禁止，经营贷不得流入楼市，但是全款买房再抵押，已经是业内人士心照不宣的套路了。很简单，还是用到过桥，先全款买了，等抵押之后再还上过桥。房子涨了一卖，稳赚不赔。现在的情况是上面要求合规，下面变着法的“合规”。

为了合规，一些银行制定了不同政策，比如说给借款人加个股东或者法人的限制条件，或者限制企业成立时间不少于3个月。于是乎，这些调整又催生了一个灰色地带，包装。具体内容不细说，稍微懂点行的对这个词都不陌生。

第三，外借。这种情况不多见，毕竟相当于是在用自己房子帮别人还债，承担的是双重风险，正经人谁做啊。

第四，理财，现在监管变严了，再加上一般理财产品的收益不一定能跑赢利率，就算跑赢了还要加上通货膨胀，弄来弄去发现得不偿失，就不多赘述了。

第五，经营。做生意，扶持中小微企业才是抵押贷的初心，但是能够遵循这份初心的人其实并不多。或者说想贷款的贷不到、或者不敢贷。不想贷款的，银行变着法降门槛让他们贷。说实话，政策该升级了。