新房抵押贷款条件(新房贷款办理抵押)

本文援引的判决观点仅供诉讼参考，实务操作中建议债权人严格按照现行民法典及民法典担保解释操作，避免因争议观点造成不必要的风险。

借款人向债权人清偿旧贷后，抵押人与债权人并未涂销该旧贷所对应的抵押登记，若债权人在此后又向借款人出借新贷，而抵押人也同意以尚未涂销的抵押登记所对应的抵押物继续为新贷提供抵押担保的，债权人与抵押人无需将原抵押登记涂销后再办理新的抵押登记，法院可直接认定债权人就该抵押物享有抵押权。

1. 2014年4月22日，抵押人张国光与债权人中信银行签订《最高额抵押合同》，以其名下房产对华宁公司向中信银行在2014年4月22日至2017年4月21日期间的借款本金3327.5万元范围内提供抵押担保，双方于当日办理了抵押登记。

2. 华宁公司向中信银行清偿完毕上述借款后，张国光与中信银行并未涂销该借款所对应的抵押登记。

3. 此后的2015年4月28日，张国光又与中信银行签订《最高额抵押合同》，约定以双方在2014年4月22日《最高额抵押合同》项下抵押房产对华宁公司向中信银行在2015年4月28日至2016年4月28日期间的借款本金3993万元范围内提供抵押担保。

4. 2015年4月28日至2016年4月28日期间，中信银行向华宁公司发放贷款8000万元，但华宁公司在借款期限届满后未能按期清偿，中信银行诉至法院要求就上述抵押物实现抵押权。

5. 一审法院以中信银行与张国光并未对2015年5月28日《最高额抵押合同》项下抵押财产办理抵押登记为由，认定中信银行不享有抵押权；二审法院改判中信银行享有抵押权。

张国光是否应对中信银行主张的案涉债权承担抵押担保责任？

（2017）最高法民终210号

借新还旧，是金融机构对存量贷款管理维护中经常使用的操作。实务操作中存在直接以“借新还旧”为借款用途的操作，也有借款人先借用临时资金偿还旧贷，旧贷贷款行再行提供同样金额的贷款给借款人，由借款人偿还临时资金的情形，即“还旧借新”。这两种操作从形式上和法律规定上都有严格的区分。但，最高院曾有的公开判例中，出于保护新贷（或称后贷）新加入担保人的角度出发，基于公平追求考量，有几个“名为还旧借新，实为借新还旧”的判决认定。这种行为本质性质的穿透性认定，有效的维护了后贷新加入担保人的用途知情权益，遏制了主债权债务人串通骗保的现象。

本文援引判例和上述分析是从反方向进行的思考和推理。本文援引判决虽然没有直接认定相关后贷是否构成“实质意义上的借新还旧”，但其判决结论是建立在“实质上的借新还旧”的内心确信基础上得出的。

基于九民纪要和民法典担保解释的规定，对于借新还旧中，旧贷抵押未涂销、旧贷抵押人自愿为新贷继续提供抵押担保的，原抵押登记的效力继续。之所以如此规定，是因为这有效的简化了银行借新还旧续贷操作难度且并不对其他债权人造成信赖利益上的不公平。

此外，笔者认为本案的裁判结果在两个地方存有瑕疵：（1）在对新贷数额超过旧贷数额部分，不应当列入优先权担保范围；（2）本案抵押人旧贷中担保的借款本金为3327.5万元，在新贷中担保的借款本金为3993万元，而法院却判抵押人对全部的8000万元本金及相应其他费用承担抵押担保责任，显失妥当。一孔之见。