银行何时享有抵押权(阶段性抵押)

本文多涉及个人、小微经营性抵押，对公经营性物业、流贷个案各议。

【利率】：一抵年化3.4~6.3%、二抵年化3.7~8.5%

三季度多家银行下调贷款利率。一抵利率洼地集中在3.3~3.4%，如工、农、交、邮储等。二抵利率洼地集中在3.7~4.2%，如招商、民生等。千万内利率洼地3.3~3.4%，千万以上利率洼地3.4~4.2%。利率整体呈下行趋势，多数老板3年内考虑置换贷款来应对利率下行。

【抽贷风险】：

今年许多生意受疫情影响，特别是餐饮、旅游业，对于业务收缩的企业，利率并不是越低越好。利率低于3.85%的方案，经营不善抽贷概率较高，不易抽贷的还款模式后文详述。

T0：工商、厦门国际、招商（二押）

T1：光大、浦发、广发、招商、中信、兴业、平安、浙商（二押）、交通、农业、中国、建行等

T2：民生（二押）、农商、稠州（二押）、邮储、各类村镇等

本文不涉及任何单个银行融资方案推荐，融资须谨慎

【额度】：个人经营、小微普惠上限3000万，消费贷上限300万，企业经营贷额度不限。超1000万方案仅占总体方案的30%，操作难度有所增加，须有一定专业度。

【还款模式】：

先息后本3~10年每年循环：需每年回存100%本金几天，经营不善抽贷风险高，利率洼地在3.3~3.4%左右。比较适合经营状况良好的老板。

先息后本3~5年不循环：3~5年回存100%本金一次，或只签3~5年合同。抽贷风险低，利率洼地在3.6%~4.1%。比较适合经营状况一般的老板。

先息后本每年归本N%：多数银行签5~10年合同，和前面回存100%本金不同，本方案只需每年归还1~5%的本金，但无法取出。购买固定资产或不动产的老板选择较多，抽贷风险低，利率洼地在4.1~4.95%。

等额本息、本金20~30年：多数老板选等额本息。注意借款合同期限，多数银行只能签3~5年合同20年还款法，少数银行能签10年合同30年还款法。合同期限越长，断贷概率越低。利率洼地3.6~4.1%。

【最高成数】：

一抵：住宅7~10成，别墅8.5成（上季度6~7成），商用房5~6成。

二抵：住宅7~7.5成(上季度7成），别墅6~7成。

本季度对别墅成数有重大利好，原只做6成，现已有7~8.5成方案。总量上8成以上方案占方案总数的30%（上季度20%），10成方案占5%。出现老人房、小孩房、流水少、房龄老、房产位置偏、征信不好等不利因素，或多或少有降成概率。经营优秀是重要的加分项。

【主贷人、权利人国籍】：非中国大陆籍会降低可操作银行家数。

夫妻双外籍贷款1000万以上难度增加。申请外籍的老板，千万级贷款夫妻最好有一方是中国人。慎将外籍小孩名字放在产证上，会大大增加操作难度。

【年龄要求】：主贷人18~70岁（上季度65岁），权利人18~80岁。

不要轻易将老人（超过60岁）和小孩（低于18岁）的名字添加在产证上，会影响额度、利率和可操作方案数量。

【可做物业范围】：住宅、别墅、优质法人的办公楼商铺、优质企业厂房

住宅类单笔上限3000万，极限5000万。3000万以上多数方案要走对公流贷，流贷还款模式较差。商办类基本上1500万以上就得走对公。商铺最好是沿街商铺，不沿街的商铺操作难度较大。

【放款周期】：80%的银行周期如下

个人、小微抵押：1~3周，极限3~5天

税金贷：1~4周

中小微担保基金：2~6周

对公授信或3000万以上抵押：2个月以上

【面积、房龄要求】：

单套房面积最小40平。多数银行要求房龄30~40年内，优质房产房龄在20年内，少数房龄30年以上可做。面积小房龄超的房子必须估值得高，一般银行要求评估价超过350万，不然即便可做，银行利率也不低。

【流水要求】：

多数银行要求流水1~2倍覆盖负债总额，少数银行0.1~0.3倍覆盖。优质房产1000万内轻流水要求。

【产证、营业执照】：

多数银行只接受产证、营业执照两证单新，少数除外。注意，双新无流水方案如果出现在五大行里，将来有一定抽贷风险。

【征信要求】：

逾期情况原则上多数银行两年内不得有3个2，1个3，6个1，或不能有9个1。实际个案各异，如果我们有特殊理由造成非主观逾期，有证据能证明，可以沟通。

【放款账户】：

第三方对公：占40%，相对麻烦，要放到交易对手对公账户，1000万以上居多。

第三方法人、财务个人账户：占60%，相对简便，放到交易对手私人账户，1000万以内居多，少数银行能做到3000万。

综上是银行经营性抵押可操作极限。三分靠贷款，七分靠经营。希望各位老板做好合理规划，生意兴隆。