市民王先生3年前在番禺购置了大三房，儿子后年上小学，她又在市内喜欢300万元的学位房。由于看好番禺区房产

市民王先生3年前在番禺购置了大三房，儿子后年上小学，她又在市内喜欢300万元的学位房。由于看好番禺区房产的升值远景，而且好中意番禺的大屋子和恬静的小区环境。因此她不设计卖掉第一套房，想再次贷款买二套房。在首套房还剩下也许100万元的贷款的情形下，王小姐想再次贷款购房，以申请商业贷款为例，有三种方案。

　　第1种

　　首套房继续还贷 二套房首付七成

　　由于广州宣布将继续执行二套房首付七成，预期年化利率上浮10%的政策，因此只要王小姐另有房贷未结清，首付比例最低要七成。300万元首付七成为210万元，剩余的90万元做商业贷款的话，预期年化利率也要上浮为基准率的1.1倍，30年期(等额本息)的月供款约为5683元。

剖析：在买家二套房首付资金足够的情形下，上述付款方式的优势就是多付首付，月供对照少。同时，王先生还在贷款套房做的也是30年的商业贷款，根据那时的基准预计年利率打九折的第一套房优惠，月薪是6772元。

　　第2种

　　一套房提前还贷 二套房首付三成

　　对于首套房贷结清的则可被视为是首套房，首付最低三成并享受预期年化利率优惠。纵然是首套房贷结清，但名下另有房产，也不受限制。这对于从2010年以来一直严酷执行“认房又认贷”的广州来说，二套房贷已经是大大松绑。

　　一样平常情形下，只要二套房的七成首付不多于一套房未结清的房贷，买家都是有能力首先提前还贷的。王小姐若是选择先将一套房剩下的100万元房贷提前还款，那么购置二套房的时刻首付比例就可以最低三成，只要给300万元的三成90万元就可以了。剩下的210万元作为贷款，可以享受基准利率的9成。210万元30年贷款(等额本息)预计年利率优惠，月供约11674元。

剖析：这种做法的优点是二套房首付比例低，房贷预期年化利率也低。但瑕玷固然是套房的月薪险些翻了一番。然而，需要指出的是，若是第一笔抵押贷款没有送还，若是贷款没有提前送还，也有两笔贷款需要同时每月支付。就像王先生一样，若是不提前送还的话，她的家人每月提供套房6772元，套房5683元，总额也到达12455元。比套房贷款7成的月薪11674元多。不提前送还，王先生的两笔住房贷款划分是第一套房100万元，第二套房90万元，贷款总额190万元。若是套房提前的话，王先生的贷款总额是210万元。贷款总额少的话，月薪反而会增添。

“定金”与“订金” 一字之差遇麻烦

　　付了订金贷款没办成 　　唐先生经营一家鞋面加工厂，最近他想换一辆好车装点下“门面”。今年5月初，唐先生在大邦太合汽车销售服务有限公司(奥迪4S店)看中了一款奥迪A3轿车。一番讨价还价后，双方以22.6万元的价格谈妥，唐先生提出贷

第3种

。除了上述两种情形外，若是两套房的购置者的最初支付资金足够的话，将最初支付给两套房的资金(最初支付的7成)除去一套房贷款的最初支付资金的一部门，其馀的部门，纵然跨越两套房的最初支付比例的3成以外，用于两套房的最初支付。

就像王先生一样，她原本用于两套房的第一笔资金是210万元，其中100万元用于套房的提前送还，其馀110万元所有用于两套房的第一笔付款，最初的付款约为37%每月的月供比最初支付的11674元节约1111元。

评价:与最初支付的3成90万元相比，20万元的资金是王先生提高两套房的最初支付比例投入的，将这20万元作为最守旧的资产治理，在银行存款5年定期的情形下(年化利率为3.5%)，即每月分配利息约583元。利息的金额固然不能和没有节约的1000元以上的利息相比。然则，购置者若是能够寻找年度预期年收益在7%以上的资产治理产物和投资，可以思量将多馀的20万元用于其他投资资产治理，每月的预期年收益在1167元以上。

注重提前送还需要注重什么？

一样平常情形下，市民商业银行申请提前送还，扣除完成需要1~3个月。若是市民有意再次购房，最好提前做好准备。同时，对于提前送还后再次贷款的划定，公积金贷款的审查比银行严酷。例如，市民申请提前送还，扣除乐成后，通常需要在人民银行的小我私人申请书上发现贷款已经结算，守候半个月到一个月。若是申请商业贷款的话，纵然还没有发现申请书的结算，若是扣除乐成，银行刊行证实书的话，可以视为第一套房的再贷款。公积金中央纵然扣除乐成，也需要在申请贷款之前找到账单。

同时，公积金中央还划定，前期贷款必须结清3个月后才气再次申请贷款。前后盘算，公积金提前送还，再次申请贷款，申请后可能需要半年时间。

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