已有地区银行开始执行4.4%利率！房市政策调整受关注，二套房利率是否能宽松？

房贷利率6.45%，能不能也点吗？已经买了房子，还能享受降息吗？什么时候开始生效，最近刚办了房贷，还能调整吗？……5月16日，《北京商报》记者注意到，央行、中国银行业、保险监督管理委员会下调首套商品房商业个人住房贷款利率下限的消息，持续引发热议。

根据用户反馈的信息，存量用户贷款利率第二套住房的利率是否可以降低、是否有放松的可能性，以及该地区是否会同时降低利率下限，仍然是人们关注的焦点。《北京商报》记者获悉，5月16日，现有地区银行按照调整后的利率下限开始发放抵押贷款，结合当前房市环境，存量用户贷款利率、二套房利率等都有可能下调。

现有用户的房贷还有打折的空间

中国人民银行和中国银行业、保险监督管理委员会降低第一套住房商业个人住房贷款利率下限的消息在业内刷屏。5月15日，央行在周末提出大招，明确第一套住房商业个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(即。LPR)减少20个基点，同时强调仍遵循城市政策的原则，由各城市在此基础上，独立确定最终按揭利率。

因为不是直接下调五年期LPR利率，因此，只有符合条件的新购买第一套住房的用户才能享受这种利率降低的福利。这也让许多股票用户发布了一个灵魂问题：贷款用户的抵押贷款仍然很便宜？答案是肯定的。

无法吃掉这一波政策红利，北京商报记者也向多位分析师了解了存量用户房贷下跌的方式。从相关反馈信息来看，减少5年期LPR还是最重要的渠道，五年期，LPR同时，基准利率的变化也会影响已购房和未购房的居民房贷。

5月16日，央行开展了1000亿元中期借贷便利（MLF）操作(包括5月17日)MLF续期到期)和100亿元公开市场反向回购操作，中标利率22.基于保持不变的85%。MLF市场将于5月20日披露的锚定功能LPR趋势和态度是不同的。融360数字科技研究院分析师李万赋认为，考虑到5月份刚刚降低了下限，降低了5年期，降低了5年期LPR概率很小。

壳牌研究所认为，中国经济发展面临的需求收缩、供应影响和预期疲软的三重压力仍然存在，信贷扩张在内外干扰下非常缓慢。在这种情况下，宽松的货币政策至关重要，但也考虑到内部和外部考虑和价格平衡，因此结构工具在这个阶段比总工具更有效。在多种工具的背景下，金融机构债务成本的压力在5月份取得了初步成果LPR利率有望在MLF在利率保持不变的背景下，单独下调。

IPG中国首席经济学家白文喜指出，对于现有用户来说，降低抵押贷款利率的途径不仅仅是LPR随着下降，央行、商业银行和地方政府可以主动降低抵押贷款利率，甚至给予不同的贴五月LPR趋势仍有下降趋势，未来房地产金融将进一步加快和加大宽松的频率和力度。

目前，五年期住房贷款主要在各地使用LPR5年期的点差形式LPR报价发生变化后，存量用户的房贷发生变化的可能性增加。自2019年8月以来，个人住房商业贷款利率锚定了5年期LPR五年期利率LPR报价出现了几次下调。

另外，还需要注意的是，即使是5月5年，LPR降低利率并不意味着所有用户都可以立即享受抵押贷款的折扣。根据现行规定，抵押贷款利率调整周期多为一年，具体调整时间为5年LPR报价等，要看用户与银行约定的重新定价日期。

二套房的宽松利率值得期待

根据新规定，除了股票用户不能享受这一利率外，相关通知还明确提出，第二套住房商业个人住房贷款利率政策的下限按照现行规定执行。根据现行规定，第二套住房商业贷款利率的下限为LPR 60个基点。

对于第二套利率也放松的可能性，许多分析师对北京商业日报记者直接表示，仍有更大的可能性。贝塔研究所预计，在稳定增长需求日益增长的背景下，未来的房地产政策有必要进一步放松，第二套住房相关政策也有望根据当地实际情况放松。目前，一些城市已经出台了放宽第二套住房购买资格、降低第二套住房首付比例等政策，未来在城市政策框架下降低第二套住房贷款利率可能不会预期。

从目前的房贷市场走势来看，二套房的利率也应该在短期内继续下调，但下调空间小于第一套房。李万赋分析说。

中国人民大学国际货币研究所的研究员陈佳告诉《北京商业日报》，第二套住房的利率是否有政策宽松的可能性取决于第一套住房的政策表现。如果实体经济、住房投资、消费等方面的作用相对明显，那么时机合适，第二套相关政策可能进入实质性阶段。

电子研究所智库中心研究主任燕跃进也指出，目前部分地区已经放宽了第二套住房的定位。例如，在用户还清贷款后，他们可以根据第一套住房政策购买房屋。总的来说，第二套住房的抵押贷款利率不必遵循第一套住房的标准，可以根据市场需求逐步推进，否则很容易出现两者之间的市场不对称。

现有的区域银行已经开始实施40%.4%利率

尽管存量用户和第二套住房不适用于这项新规定，但央行的调整措施仍然使房地产市场沸腾，用户不断讨论。根据现行新规定和最新五年期的要求LPR报价4.6%，个人住房贷款利率最低可达4%.4%。在城市政策的实施和自主定价的背景下，用户只有同步下调，才能享受到这一福利。

针对这种情况，李万福告诉《北京商业日报》，在央行降低第一套住房利率的下限后，地方政府更有可能同时降低抵押贷款利率，特别是那些按照最低下限水平实施第一个抵押贷款利率的城市。

据李万赋介绍，融360数字科技研究院监测，5月16日，部分城市的银行已经开始实施4.首套房贷利率4%。

结合各地区房地产开发的实际情况，贝塔研究院认为，降息的下限可能集中在二三线城市，一线城市的放松仍需谨慎。一方面，二三线城市的房地产销售压力和库存压力明显大于一线城市。另一方面，一线城市的需求相对较强，对抵押贷款利率较为敏感。我们应该关注稳定，以避免房价的急剧上涨。

白文喜也坦言，地方政府对房地产市场复苏更为迫切，因此地方政府同步降低利率下限的可能性很大，幅度可能更大。

坚持房地产宏观审慎监管

5月16日，国家统计局公布了前4个月的国民经济运行数据，整体表现低于市场预期。数据显示，2022年1-4月，房地产开发投资下降22.7%。全国商品房销售面积39768万平方米，同比下降20%.9%；商品房销售额3789亿元，下降29%.5%。

在房地产金融的调控中，李万赋认为，近期放松利率主要是由于近期国内疫情多点，住房贷款市场需求相对较低。通过降低抵押贷款利率，可以刺激用户的需求。

事实上，长期以来，监管机构一直强调坚持住房不投机的定位。新规定中规定的第一套和普通自有住房的要求也直接指向了刚性和改善性住房需求。此前，中共中央政治局会议还提出，要坚持住房用于居住而非投机的定位，支持地方政府从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场稳定健康发展。

陈佳进一步分析，央行降低了第一抵押贷款利率的下限，但最终市场利率表现不仅取决于供给方面的利率；还需要住房实际需求方面的支持，包括一系列住房改革、医疗改革、教育改革、结算、就业、安全等配套政策支持；只有解放抵押贷款利率的束缚，才能真正放松住房市场利率。

陈佳强调，房地产与金融之间的关系曾经很复杂。近年来，大多数房地产企业积极转型新兴服务性房地产，积极努力降低杠杆率，降低行业企业的风险和集中度。未来，我们仍需要坚持宏观审慎监督、微观积极创新和系统风险防治。