银行个人、小微抵押可操作极限

银行贷款只是一造价值的工具。我是一名一线银行贷款策划人，也是一名企业经营者。本文写于2022年4月，保存期为三个月，适用于成都。

   

本文主要涉及个人经营性抵押，对公共经营性财产的案例进行讨论。本文仅供专业人士参考，非单一方案推荐，融资必须谨慎。

   

【利率】：一抵年化3.65~8.5%、二抵年化4.75~10.8%

   

大多数低息银行每年都有很高的贷后要求和周期。所以低于4.5%年化先息后本年周期，随借随还计划，管理不善降贷、停贷、抽贷的概率较高。如果你想避免贷款，你应该制定一个长期计划，比如先付息后还本。3~520年不循环，等额本息20年，先息后本息10~20年每年归本N%。利率高的银行提取贷款的概率很低。当然，防止贷款提取的最好方法是务实经营，控制贷款节奏。

   

目前比较流行的银行按揭贷款梯队：

   

T0：没有(目前市场上没有拳头计划)

   

T1：广发、招商(二押)、农业、浦发、平安、浙商(二押)、厦门国际等

   

T2：中信、民生(二押)、交通、中国、光大、稠州(二押)

   

单个方案请注意本号阅读实测分析。

   

配额:100万个人业务~3000万，企业经营贷款额度不限

   

个人消费抵押最多300万，消费贷款暂停。需要贷款300万以上的个人必须具备经营资格。年收入较低的工薪阶层不建议购买营业执照申请营业贷款。

   

个人经营性抵押，70%的银行限额1000万。只有30%的银行可以突破1000万。另外，只有10%左右的银行能做到这一点2000~3000万。额度超过1000万的实际操作难度会增加，所以寻求融资顾问的老板也比较多。

   

【还款模式】:市场主流分为以下五种模式

   

随借随还授信最长10年，每年循环：3.85~4.2%

   

先息后本授信最长10年，每年回收利率:3.65~5.85%

   

先息后本3~5年不循环回本：利率4.2~8.5%

   

先息后本10~20年，每年返还5%本金：4.85~5.7%

   

等额本息10~20年，5~10一年一次：利率3.85~5%

   

【贷款期限】:最长贷款期限为剩余信用年龄(65)-主要贷款人的年龄)和剩余的住房年龄（40-房龄)的最低值。信用年龄一般不超过65岁，极限为70岁。可贷房龄一般不超过40年(抵押50年)，个别银行不限。

   

55岁的王老板，房子的竣工日期是1996年，所以王老板最长的贷款期限是15年，大部分银行都是10年。（70-55~65-55，40-24。取最低值15~10）

   

【主贷人国籍】:少数银行不限

   

夫妻双方都是外国人:报表漂亮，收入充足，贷款金额超过1000万，难度大大增加。因此，申请外国的朋友要注意。如果贷款金额超过1000万，夫妻一方最好是中国人。

   

夫妻双方都有一方是中国人:需要有足够的流水和一些发票，报表收入要求一般。2000万以内相对容易做，3000万可以借到极限。

   

【年龄要求】:主贷款人18~65岁，权利人18~80年，个别银行不限。

   

不要轻易在产证上加上老人(60岁以上)和儿童(18岁以下)的名字，会影响贷款金额、利息和可操作银行的数量。

   

【物业范围】:住宅、别墅、优质法人办公楼、商铺、优质企业厂房

   

住宅类个人经营性抵押贷款上限3000万，贷款金额2000多万。银行建议更多的公共经营性财产或流动贷款。商业类别基本上超过1500万，所以你必须去公司。商铺最好是沿街的商铺，不沿街的商铺很难操作。工厂对私人的第一笔贷款大多低于2000万(卡零售额度)，对公众没有限制。

   

最高成数：

   

1:住宅70%(极限)7.5~8成)，别墅60%，商用房50%。

   

二抵：住宅6.5成（极限7~7.5成成，别墅6成。

   

一些银行甚至其他银行的评估价格7.5~8成，主要看客户的认可程度和与评估公司的关系。联排别墅的贷款金额将高于单户别墅，少数银行不会去地下区域。

   

贷款周期：1~3周

   

1一周内的贷款是可以实现的。收到收据的银行、保险公司或提供收据服务的桥梁可以帮助我们在一周内获得资金，但前提是各种材料应准备好并及时提交。如果你有条件，你愿意提前计划，不要在紧急情况下填补银行贷款。由于低息银行很少收到收据或与保险公司合作。一旦加急失败，只能被动过桥或者做民间工作。由于目前市场资金紧张。因此，建议您至少提前三个月准备银行抵押贷款。

   

(面积、房龄要求):

   

单套房面积至少40平方米。大多数银行要求房龄在30年以内，优质房产房龄在20年以内，少数银行可以做30年以上的房龄。面积小、房龄超的房子一定要估值高，一般银行要求估价价格在350万以上，否则即使能做到，银行利率也不低。

   

批准要求:

   

私人和机构可以批准，个人银行可以批准。福建人可以接受。不要随意接受私人抵押贷款，这将限制转贷银行的可操作性。

   

流水要求:

   

大多数银行需要流水0.2~3负债总额翻倍。目前，中小企业的政策支持期已经过去，银行逐渐开始要求开票收入。

   

征信要求：

   

原则上，大多数银行在两年内不应该有三个2，一个3，六个1，或者没有九个1。实际情况不同。如果我们有特殊原因导致非主观逾期，有证据证明，我们可以沟通。

   

备用房要求：

   

几乎所有这些都有，但松紧之间有区别。一些银行要求以主要贷款人的名义拥有房地产，而另一些银行可能是直系亲属。更多的宅基地和外国房屋也得到了承认。个别银行没有要求。

   

【新产证】:

   

目前新产证可以接受的银行必须是实际经营的企业主，有发票收入或经营流水。

   

二押优质方案一览：

   

一押优质方案一览：

   

综上所述，银行经营性抵押的可操作性是有限的。三分靠贷款，七分靠经营。希望各位老板做好合理规划，生意兴隆。

   

注：由于指标压力、业务熟练程度、风险评估角度等不同因素，同一银行不同网点、不同银行教师的准入条件、过货率和利率会有所不同。本文仅指小志实际测量的分行网点。如果您有任何异议，请补充和纠正。也欢迎企业主和银行教师交流和学习。

   

我是和融智，唯道，善贷，并成。