千万莫让房产抵押贷款“绑架”银行放贷手脚

   

   

作者是田忠华，中国著名财经评论员

   

房地产抵押作为一种担保方式，并不是绝对安全的。近年来的实践表明，房地产抵押贷款存在不稳定性。

   

自房地产抵押贷款实施以来，之所以处于良好的发展趋势，是因为原房地产销售价格低，抵押价值升值空间大，导致房地产抵押贷款安全系数高。随着房价的不断高。随着房价的不断上涨，升值空间越来越窄，甚至有下降的风险，这将给高估房地产抵押贷款带来潜在的风险。对于房地产抵押贷款购房者来说，一旦房价下跌超过需要偿还贷款部分的资金，出售房屋不足以结清贷款本息，是否会主动偿还贷款将是未知数。

   

银行通过资本组织的形势，集中社会闲置资金。如果银行投资房地产市场的比例很高，银行的生存状况取决于房地产市场。从表面上看，房地产抵押贷款是安全的。客观地说，银行房地产抵押贷款占贷款总额的30%以上。一旦房地产市场波动，信贷资金难以收回，其生存状况就会出现问题。如果存款支付有任何延迟，很容易诱发挤兑现象。即使有存款保险的支持，对银行声誉的致命影响也无法消除，多年来银行的声誉将丧失。

   

对于抵押贷款，房地产抵押贷款安全的基本条件，是银行依靠房屋流动性，维护银行的合法权益，一旦房地产贬值，房地产抵押贷款人无法偿还抵押贷款，不再主动偿还贷款，即使银行作为债权人自然收回房地产也会对银行的经营产生不利影响。到那时，银行不再是一家银行，而是一家房地产开发商。收回这么多抵押物，面对低迷的房地产市场，银行无法在短时间内实现。面对建筑，银行无法解决，更不用说调动人力、物质资源和能源来管理和销售抵押物了。

   

笔者认为，银行不是房地产开发商。房地产抵押贷款的目的是确保信贷资金的安全。房地产抵押贷款的安全系数随着房地产价值的增减而增加或减弱。房地产抵押贷款安全系数的大小是基于房地产价格的走势。房地产价格上涨越多，房地产抵押贷款的安全系数就越高，相反，安全系数就会降低。房地产价格的不确定性决定了房地产抵押贷款的稳定性。目前，一些地方房价上涨能力处于弱势状态。按原房地产抵押贷款50%或70%的比例发放贷款。首付后，一旦房价下跌，其流动性就会减弱，购房意愿也会降低，增加抵押房地产交易的流动性。房地产抵押贷款的目的是激励房屋需求者的还款意愿，而不是收回房屋。这只是保证房地产抵押贷款安全的一种手段。一旦房价低于房贷需求者的预期，就会削弱房贷者的还款积极性。届时，房地产抵押贷款将无法收回，必然影响银行的正常经营。

   

事实证明，银行信贷资金过度投入房地产市场，会导致房地产市场虚假繁荣，造成房地产市场繁荣的错觉和泡沫。一旦房价超过消费者的支付能力，社会购买力下降，导致房地产市场冷淡，市场低迷，就会诱发严重的系统性金融风险。对于房价过高，除了对房地产等市场造成严重危害外，也是对房地产需求者的巨大伤害。对于银行来说，房地产抵押贷款可以看到暂时的利益。从长远来看，房价的不稳定会带来严重的商业风险，房地产的波动直接影响到信贷资金的安全。信贷资金作为银行，谨慎经营房地产抵押贷款是最安全的商业策略，也是对社会负责的表现。坚持房子是用来生活的，不是用来投机的的理念，净化房地产市场环境，依靠法律和房地产税调整，打击房地产投机和囤积行为，给房地产市场一个稳定的环境，让普通人买得起房子，住得上房子，是主要责任的表现。

   

笔者认为，在抵押贷款经营策略上，银行要有理性认识，坚持谨慎原则。

   

一是提高房地产资金首付比例，以房地产价值30-40%比例作为贷款金额为宜，抵押权留下房地产下跌空间，确保信贷资金安全。

   

二是严格检查。以房地产抵押担保的形式借款，还应具有正当的收入来源和创新发展能力，具有长期偿债能力。

   

第三，严格防止高估房价。银行法人和县分支机构，应成立自己的房地产价值评估小组，同时结合当前房地产市场和国家政策，合理前瞻性估价抵押财产，确保抵押财产在偿还期间，有足够的保存能力，确保房地产抵押贷款的安全。

   

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