别忘了你的房子可以抵押贷款

   

很多家庭买房后都很开心，然后背上几十年的贷款，每个月按时还房贷。尤其是在没有房贷压力的情况下，他们会觉得自己的幸福指数突然提高，比没有房子的人有更多的优越感。这是很多购房者购买房产后的心态，也是处理房产最常见的方式。也就是说，买自己的房子和买衣服和手机没有本质区别，但是价格比较贵。另一种是买房后租房，每个月拿到房租，做租客(公公)，看起来不错。感觉买了理财产品，不断获利。

   

房地产是一种相对特殊的产品，它属于房地产。它不仅可以自己使用，也可以租给别人。然而，这两种方法并没有充分发挥房地产的最大价值。既然是房地产，而且现在房价很高，就意味着买房可能会投入巨资，花光所有的储蓄，这必然会导致自己的现金流紧张。

   

房地产作为一种高价值的商品，其一个非常重要的作用是通过抵押贷款获得贷款，因为它是房地产，所以银行安全，如果你不能偿还贷款，你可以拿走房子拍卖，比信用贷款坏账的可能性要小得多，所以利率相对优惠。

   

对于已经还清抵押贷款并拥有相关产权的房产，可以直接办理抵押贷款，手续相对简单。

   

首先是找到相应的贷款银行申请，主要是提交贷款银行要求的一些材料，如身份证、户口簿、婚姻状况、财产、收入证明、银行流量、贷款用途等。这些材料主要用于银行判断您的身份信息、资产状况和还款能力。提交材料后不会立即得到结果，需要几个工作日。在此期间，银行工作人员可能会打电话给您核实相关贷款信息。

   

获得批准后，开始进入正式的贷款流程，通常由银行指定的房地产评估机构对房地产进行评估，然后确认贷款金额。一般来说，房地产的估值可能低于市场价格，因为房地产评估一般不取决于房屋的装修、新旧、是否是学位房，只取决于面积、地理位置和周边地区的平均房价。如果评估价格为100万元，贷款约为60万至70万元，银行不会以评估价格的100%贷款给您，这也是为了控制风险。房地产价格评估也收取费用（根据房地产价值比例），由贷款人提前支付，无论最终是否可以获得贷款，一旦评估需要支付。

   

在评估房价并确认贷款金额后，您可以与银行签订贷款合同，然后办理房地产抵押手续，即到产权中心将抵押财产的产权转移到相应的贷款银行。处理后，通常需要等待一段时间，一般在一个月内，银行内部流程完成后将贷款到指定账户。

   

整个过程中有两个地方需要特别注意。一是关于贷款的用途，银行明确规定贷款获得的资金不能用于炒股、买房等投资行为，主要用于消费，如装修、购物、旅游、留学等。如果你不能按要求提供银行需要的贷款用途，你就无法获得贷款。如果你买的房子碰巧要装修，已经和装修公司签了合同，那么这可以作为贷款用途的说明。也许你已经攒够了装修的钱，但你还是可以借此机会贷款，把原来存下来的装修钱用于其他投资。毕竟抵押贷款的利率通常比较低。如果真的不能提供贷款用途说明，只能找第三方中介帮你开具，但都是按照贷款金额收取一定比例的手续费。

   

第二，关于贷款账户，银行一般不会直接向贷款人自己的账户发放贷款，而是向与贷款目的相关的第三方账户发放贷款。例如，如果你是因为装修贷款，那么贷款批准后就会发放到与你签订合同的装修公司账户。有些贷款金额相对较低，也可以直接发放到贷款人自己的账户中。

   

那么，你能为正在偿还抵押贷款的房产申请抵押贷款吗？有几种情况，第一种是已经偿还了很多贷款，然后你可以提前偿还贷款来赎回财产，然后申请抵押贷款。例如，价值100万的财产，原贷款70万，已偿还50万本金，还剩20万本金未偿还，此时可以向银行申请提前还款，还款20万本金拿出产权证书，此时抵押贷款，所以可以贷款70万，除了提前还款20万，也可以超过50万。

   

第二种是，虽然没有偿还很多贷款，但房地产在短时间内有很好的升值，所以你也可以赎回和抵押贷款。例如，原价值100万的房地产，贷款70万，只偿还10万本金，还剩60万本金未偿还，但经评估，该房地产已升值至150万。此时，你也可以向银行申请提前偿还贷款，退还60万本金，拿出房产证，然后申请抵押贷款，这样你就可以贷款100万，除了60万提前偿还贷款，还可以超过40万。

   

从以上介绍可以看出，对于仍在偿还抵押贷款的房地产，如果想申请抵押贷款，与没有抵押贷款的房地产相比，将有赎回操作。这里将涉及一些额外的费用，首先是用来提前偿还贷款的资金。如果这笔钱是找人借的，或者是找担保公司，会产生一定的费用，可能不低。其次，很多银行对提前还贷有限制。如果他们在一定时间内提前还贷，他们需要支付罚息。第三，原抵押贷款利率可能有10%以上的折扣。再次办理房地产抵押贷款后，利率不仅没有折扣，还可能有20%以上的浮动，这样贷款成本会高很多。

   

因此，是否申请抵押贷款获得资金也应提前计算，特别是当他们有资金选择提前偿还贷款，抵押贷款的必要性可能不大，如果不能借更多的资金将不划算。

   

那么，房地产抵押贷款给银行后，使用权属于谁呢？它被交给了银行吗？答案是否定的。使用权仍属于贷款人，即您将房地产抵押给银行，获得资金，抵押房屋仍可自住或继续租赁以获得租金。在贷款还款期间，财产升值，只要你还清贷款，房子仍然是你的，仍然可以享受财产升值。

   

综上所述，我们可以看到，抵押购买的房地产是充分发挥房地产价值的一种方式。一方面，我们可以获得可观的营运资金来解决消费和经营的需求。另一方面，我们仍然可以继续自住和出租，保留房地产的使用权，同时，我们仍然可以从房地产升值中受益。

   

今日头条签约作家，简书签约作家，Linkedin专栏作家

   

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