房产抵押贷款的几点风险

   (一)租赁权对抗的风险

   1、抵押物难以处理。按照的说法买卖不破租赁原则，如果先租后抵，即使借款人不能按时偿还贷款，由于租赁仍然有效，银行也很难处理抵押财产。

2、租金收入很难获得。借款人与银行签订贷款合同前，与抵押财产承租人签订长期租赁协议，要求承租人一次性支付租赁费；或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋租给关系人，银行很难获得偿还贷款的租金收入。

   3、抵押品拍卖价格不公平。借款人不按时偿还贷款的，银行有权处置抵押财产以偿还贷款。银行拍卖抵押财产时，根据我国现行法律，承租人有优先购买权，可以采取措施故意降低财产拍卖价格。（2）抵押登记权的风险 1。一物多抵押的风险。第三十五条第二款规定：财产抵押后，财产价值大于担保债权的余额，可以再抵押，但不得超过其余额。借款人将财产抵押给多家银行后，一旦破产，抵押财产将难以处置和实现。

   2.土地使用权风险。银行办理房地产抵押登记手续时，如果只办理房地产抵押登记，而不办理土地使用权抵押登记，抵押房地产将无法处置和实现。此外，我国法律规定，集体土地不能用于抵押。因此，农村集体土地用于抵押贷款的，必须转化为国有土地。3.登记期限的风险。银行办理房地产抵押贷款时，如果贷款期限与抵押登记期限一致，一旦贷款到期无法收回，抵押登记也将到期，银行将无法处置抵押财产。