买二手房如何避免买到抵押房(购买有抵押的二手房注意事项)

房产被抵押 情况分三种

闫先生说，市民若看中房子，先和卖方商谈价格，意见达成一致后，买卖双方一起到市政务大厅不动产查询窗口查询房产情况。

查询时，房主本人向窗口工作人员出示身份证原件，即可查询到此房子有无被查封、被抵押和异议登记等。若房子存在这些情况，购买者要谨慎对待。

房产被抵押分3种情况：一种是被银行抵押，一种是在土地部门作他项权利抵押，这两种情况都属正规手续，可在不动产查询窗口查询到。

第三种情况则属于民间抵押，可能没有履行登记手续，只是私下写个字据，所以在不动产查询窗口是查询不到的。这种情况购买者要特别注意。

　　根据情况 分别解决

对于前两种情况的解决办法，看卖方有无能力偿还贷款。

若有能力，卖方到银行或有关部门还款，拿到贷款结清证明，办理解除抵押手续。

若没有能力，买方可以先替卖方偿还贷款，同时卖方给买方打借条（借条上要明确注明借款用途、借款时间和借款期限）。拿到贷款结清证明后，办理解除抵押手续。

第三种情况的解决办法：要求卖方提供房子的真实信息，即有无被查封、被抵押和异议登记等情况，若卖方告知真实情况便罢；若不清楚卖方是否隐瞒情况，买方可以要求并请卖方写一份房产未被查封、被抵押和异议登记，以及在开发商处没有欠款等情况的声明。

有了这份声明，以后若知晓房子有争议，这份声明可作为卖方在房产交易过程中存在欺诈行为的证据。

办理流程要清楚

闫先生说，被抵押的二手房交易，办理流程一般分为六个步骤：签合同，交定金，还清贷款，解除抵押，买卖面签，付清余款。

若是买方替卖方还贷款的，还需要注意做好这些事项：

双方约定时间，到有关部门办理还贷款手续。

买方替卖方还款后，卖方给买方打借条（借条上注明此借款是卖方用来偿还尾款，还要注明借款时间和借款期限，一般为15天至2个月）。然后验房，到物业查看是否有欠费，若有，卖方补交所欠费用后，将房屋钥匙交到中介手中。

买卖和中介三方到银行，买方将贷款转到卖方账户上，银行出具贷款结清证明。卖方拿着证明去土地部门办理解除抵押，申请买卖面签。

面签当天，卖方把借条转为首付款收条。

面签通过（1个月）后，办理过户。买方拿上新房本，联系银行办理他项抵押手续。拿上他项权证后，买方再付购房余款。

注意几个事项

闫先生提醒市民，购买二手房首先看房子是不是大产权，能不能办下房产证；其次看房产有无被查封、被抵押和异议登记等情况；若是被抵押的房产，需要把自己的征信流水了解清楚。另外，低于市场价的房子要慎买。

如果卖方只收现金，卖方的银行卡有可能被冻结，可能存在官司纠纷。买方需到银行、法院等部门了解清楚，谨慎对待,以免即将交易的房产以后被法院执行。

了解房产土地性质、有无土地手续。有的房子属历史遗留问题，在当时可以被抵押。随着政策变化，目前办抵押要看房产土地性质和有无土地手续。所以贷款购房者要留意这方面，以免到银行贷不下款。

在选择房产中介方面，正规的房产中介公司在管理部门有备案，公司有营业执照。市民尽量选择大品牌的中介公司，这类公司在业务管理、服务客户等方面更专业、更成熟。