租赁关系不得对抗抵押权(不动产抵押权与租赁权的冲突解决)

近日，珠海市不动产登记中心与珠海市中级人民法院联合印发《关于建立不动产抵押权与租赁权冲突处理联动机制的通知》，要求凡在珠海市行政区域内申请不动产抵押权首次登记的，申请人应就不动产之上的租赁情况向不动产登记机构一并申报备案。

该联动机制对于从源头化解抵押不动产涉及租赁关系执行难、保障司法程序胜诉当事人权益兑现具有重要意义，是一重要创新实践。

在抵押不动产的司法拍卖中，不动产是否存在带租拍卖、带租拍卖时剩余租期的长短以及虚假租赁合同等，对拍卖能否成交、以何种价格成交都有重大影响，也直接决定了申请执行人的债权受偿效果。根据该联动机制要求，凡在珠海市行政区域内申请不动产抵押权首次登记的，申请人应就“申请抵押权首次登记的不动产是否已出租”接受登记机构的询问，并应主动向登记机构申报不动产承租人、租赁时间、租金等租赁信息，不动产登记机构在办理不动产抵押权首次登记时一并将申请人申报的不动产租赁情况，在不动产簿附记栏内予以记载。

珠海人民法院在审判执行中，对于抵押权和租赁权设立的先后问题，将以不动产抵押权登记簿中记载的租赁情况为依据，登记簿中已记载租赁关系的，认定租赁权先于抵押权设立。相反，如果登记簿中未记载租赁关系，当事人又主张租赁权先于抵押权设立的，珠海人民法院将严格审查当事人提供的证据材料，并要求当事人作出合理说明，除当事人能够提供充分证据和合理说明外，法院将认定抵押权先于租赁权设立，并在执行程序中依法去除租赁关系后进行拍卖。

群众刘先生表示：“办理不动产抵押权首次登记时一并申报该抵押物租赁的情况，将有利于抵押权人详实了解抵押物的租赁状态，更有效避免了我们在处理抵押物时产生的矛盾纠纷。我为这一机制的建立竖起大拇指！”

下一步，珠海市不动产登记中心将秉承服务从“心”出发、登记创“新”发展的理念，持续优化不动产登记服务，坚决贯彻不动产抵押权与租赁权冲突处理联动机制，继续把好“登记关”，与人民法院把好“审查关”相辅相成，真正发挥联动机制的作用，对抵押不动产执行过程中存在的虚假租赁现象进行威慑及制约，切实解决抵押不动产涉及租赁关系执行难问题。（何叶舟）