抵押不破租赁案例(海珠抵押房产)

近日，珠海市中级人民法院与珠海市不动产登记中心共同发布《关于建立不动产抵押权与租赁权冲突处理联动机制的通知》，要求凡在珠海市行政区域内申请不动产抵押权首次登记的，申请人应就不动产之上的租赁情况向不动产登记机构一并申报备案。

据了解，在抵押不动产的司法拍卖中，不动产是否带租拍卖、带租拍卖时剩余租期的长短，对拍卖能否成交、以何种价格成交都有重大影响，直接决定了申请执行人的债权受偿效果。实践中，被执行人与第三人恶意串通、虚构租赁合同关系的现象屡见不鲜，有的被执行人甚至拿出租约长达20年的租赁合同，这些合同是真是假？难以辨别。因此，为解决涉及租赁关系抵押不动产在执行程序中的变价难题，法院联合不动产登记中心建立了不动产抵押权与租赁权冲突处理联动机制。

根据该联动机制要求，凡在珠海市行政区域内申请不动产抵押权首次登记的，申请人应就不动产上是否设立租赁、设立租赁的具体情况向不动产登记机构一并申报备案。珠海法院在审判执行中，对于抵押权和租赁权设立的先后问题，将以不动产抵押权登记簿中记载的租赁情况为依据，登记簿中已记载租赁关系的，认定租赁权先于抵押权设立。

相反，如果登记簿中未记载租赁关系，当事人又主张租赁权先于抵押权设立的，珠海法院将严格审查当事人提供的证据材料，并要求当事人作出合理说明，除当事人能够提供充分证据和合理说明外，法院将认定抵押权先于租赁权设立，并在执行程序中依法去除租赁后进行拍卖。

珠海市中级人民法院执行局相关负责人介绍，“建立不动产抵押权与租赁权冲突处理联动机制，由不动产登记机构抓好‘登记关”，由人民法院抓好‘审查关’，将对虚假租赁现象形成有力威慑和制约，这是珠海法院加强综合治理、凝聚执行合力、从源头切实解决执行难问题的有益尝试，对于化解涉租赁抵押不动产处置难题、更好更快地兑现胜诉当事人权益具有积极意义。”