抵押财产的买受人对抗抵押权人(抵押权不得对抗正常买受人)

案件基本情况

2014年6月24日，信达甘肃分公司与智霖房地产公司就包括案涉房屋的在建工程签订了《在建工程抵押担保合同》并办理抵押登记。

2016年5月24日，姜博文与智霖房地产公司签订《住宅认购协议书》并交付房款，并入住该房屋。

2017年6月5日信达甘肃分公司以智霖房地产公司、智霖实业公司、赵智霖、李小梅为被告向甘肃高院提起诉讼，并申请财产保全。2017年8月10日甘肃高院根据信达甘肃分公司的财产保全申请对智霖房地产公司名下部分房产予以查封，姜博文所购房屋在上述被查封房屋中。

后该诉讼案件，经过一审二审，最终认定：如智霖房地产公司不履行给付义务，信达甘肃分公司有权分别对智霖房地产公司未解押的抵押财产和智霖实业公司提供的抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。后信达甘肃分公司向甘肃高院申请强制执行。

2020年3月25日姜博文提出书面异议，认为其对该房屋的物权期待权能够排除法院的强制执行，请求中止对该房屋的拍卖。经法院核实，姜博文名下无其他房产，姜博文占有居住该房屋的情况属实。

裁判观点

案涉《住宅认购协议书》明确约定了商品房的基本情况、合同价款、付款方式等商品房买卖合同所涉及的主要内容，同时姜博文依约交付了房款，智霖房地产公司并出具了《收款收据》。根据《商品房买卖合同解释》第五条有关“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定

《执行异议和复议规定》第二十九条有关消费者购房人的规定系出于保护消费者生存利益的考虑，消费者购房人是否知悉房屋的抵押情况，以及房屋买卖合同与抵押权设立的先后等问题，并非认定其能否对抗执行的要件事实。故信达甘肃分公司以智霖房地产公司和姜博文明知案涉房屋因抵押无法网签而签订《住宅认购协议书》为由，主张该协议并非其真实意思表示，没有事实和法律依据，本院不予支持。

另，姜博文购买的案涉房屋属于满足其生存权的合理消费范畴。信达甘肃分公司有关原判决认定姜博文享有足以排除强制执行的消费者物权期待权系适用法律错误的主张，本院不予支持。

信达甘肃分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。

※上述判例内容援引自最高人民法院(2021)最高法民终778号。

法律规定

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》

第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。

第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

第三十条金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。