先做信用贷还是先做抵押贷(房地产开发贷款在建工程抵押的条件)

从15年开始步入贷款相关行业，目前在融资服务行业已经有7年了，其中银行工作5年，先后就职于银行白金信用卡部、个贷业务部、房贷事业部、公司业务部、大企业部等。对于银行及贷款机构的多数贷款产品有一定了解。

在多年的职业生涯中，碰到各式各样的客户，很多时候，客户情况很好，只是因为没有做好贷前规划，导致贷款失败，或者付出了高额的代价才能完成贷款流程。今天我们就来说下贷前规划的重要性，以及如何做好贷前规划。

当下的银行信用贷款、房产抵押贷款、按揭贷款、企业贷款，都存在着一定的门槛，不少需要申请贷款的客户，都是在开始办理贷款的时候才发现自己的不足，导致最终贷款延期发放，或者被拒绝，同时可能遭受重大财务损失。其实多数问题是可以提前排查到，并且完美解决的。所以提前1~6个月做好贷前规划与贷前审查很重要。以下呆呆来讲述下之前的几个贷款规划的内容，希望对大家有一些启发。

房产抵押贷款贷前规划

目前市场上的抵押贷款产品有很多，不少同业都表示现在很多客户都变“聪明”了，看了一些攻略，或者与一些中介机构沟通后，已经自己开始走了一部分贷前流程。

举例：房产抵押贷款贷前规划内容

1、确定房产所有人及主贷人征信是否正常；

2、房子的银行评估价值与白名单；

3、银行抵押贷款可行性分析；

4、银行流水规划与审核；

5、解答贷前疑问；

6、是否需要成立公司，谁来成立公司，目前已有的公司是否适合贷款；

7、提供2-4个银行贷款方案；

8、贷前的整体规划；

我们大致说下几个可服务的场景

1、全款买房无法办理抵押

由于二套房需要7成首付，前段时间很多客户会选择全款买房再抵押，优势是二套按揭贷款利息为5.35%，全款买房在抵押最低利率为4.35%一年可节省一个点。不过全款买房在抵押由于有一定的杠杆，近期因为大政策影响，导致无法贷款需承受高额的过桥费用。

这类这类客户是否还有应急的替代方案呢？答案是肯定有的。这类客户也需要抓紧做好贷前规划，确保当下高利息垫款更换为低利息借款，同时为后期办理长期贷款做好准备。

2、企业融资与个人大额信用贷款

企业融资与个人计划申请大额信用贷款也最好提前几个月就开始做好规划，确认当前是否有不足，然后提前修正，以最好的状态来面对银行，这样才能争取到优惠的利率、额度以及最适合自己的还款方式。

3、逾期次数多

近期碰到不少客户，总说自己征信没有任何问题，当看到详细版本征信后才发现，在无意中已经出现过多次逾期，甚至连续几个月逾期，申请多家银行贷款被拒绝，这类客户不适合继续申请贷款，需要查明征信情况，确认是否可以通过部分可“协商”条件的银行申请，还是需要养一段时间再申请，而不是乱申请，把征信搞的一塌糊涂。

4、网贷多征信花

网贷很多，征信花的一塌糊涂。这类客户可选择银行的可能性较弱，多数银行无法接受这类客户，一般会以“资金紧张度过高”被拒绝。未来很可能会因为无法偿还网贷而变成黑户。不能坐等，如果还有房可以抵押，那就需要抓紧规划起来。

5、贷款配置服务

由于前些年适合的信用贷款比较多，很多客户会选择一次性办理多家银行贷款，标准上班族甚至可以申请到200多万信用贷，但多数是短期的到期还本，这类客户的潜在风险就是：到期后，银行可能会因为你的整体负债过高不予续贷。经过贷前规划，可提前把短期贷款置换为长期贷款，避免崩盘的风险。

6、房产抵押转单降息

当下的银行抵押贷款利率，短期贷款年利率可申请到3.85%，长期贷款可申请到4.35%，之前因为各种原因申请到高利息的客户可选择转单，每年可节省不少利息。

以下为案例：

张先生，之前申请按揭贷款的时候，因为征信逾期较多，多家银行无法受理贷款，最终选择全款买房再抵押，申请的年利息为7%。按照当下利率转单贷款：

我们可以看出，通过贷前规划，把客户原来高利息的贷款，转单为当下利息低的贷款，每年可节省10多万的利息。10年下来，节省100多万的利息，度度假，逛逛街不香吗？可见当下转单的套利空间巨大。