房产抵押贷款会减少信用贷额度吗(抵押贷款会影响信用贷款额度)

经常会遇到客户很困惑，是否需要做专业的贷前规划，不知道贷前规划解决什么问题。作为5年专业的贷前规划师，今天就统一来回答下吧。

以下情况无需贷前规划，不用找任何贷款中介，直接拿着房本去银行办理即可：

夫妻双方征信没有问题，且夫妻双方都同意可以贷款，没有任何逾期记录，全款房，房本在手。年利率5%-7%之间能接受，所需贷款金额在50万-100万之间的，夫妻双方没有官司在身上，年龄在60岁以下的，贷款申请在1-10月份之间的。

直接带上房本、夫妻双方身份证、户口本、个人征信等去当地中国银行、建设银行、农业银行、工商银行，问有没有消费性质的抵押贷款，对比下年利率和还款周期，自己能接受的情况下，直接办理就行。其他银行不用考虑！！！

非以上情况的，建议做好专业的贷前规划

利息/年利率问题

1.常见的贷前规划人员帮客户操作抵押贷款的方式是通过经营性用途的包装把客户的抵押用途从消费型抵押贷款转化为经营性抵押贷款，综合年利率一般能做到4.3%-5.5%之间，银行冲业绩放水的时候还能做到3.85%。

2.当把客户的贷款用途转化为经营性抵押贷款后，可选择的银行多种多样，有些银行会为了吸引客户，会告诉贷款人最低利率能做到年化xxx，而实际提交申请的时候发现利率要高好多，而且还会捆绑很多隐藏消费，比如：保险、理财产品、到期结清归本等。在做贷前规划时可以了解所有产品，尽量避免这些隐藏消费。

贷款流程繁琐、营业执照时间不够、个人流水不够、贷款用途无证明材料等问题

因为大部分贷款人不可能天天做贷款，所以不熟悉整个贷款流程，所以不清楚所有的手续、材料，比如银行让提供满3个月的营业执照、购销证明、场地证明、从业证明等，贷款人也不知道咋整。然后每次都要跑好几趟银行，而专业贷前规划团队一般都会有对公合作的银行，可以在一些问题上面开一些绿色通道，帮助客户整理材料，缩短流程，加快审核速度。

按揭房(分期付款)的抵押贷款问题

所谓按揭房抵押贷款，实际是是银行根据房屋剩余价值做的一种抵押，所以能做的银行一般比较少。跟全款房相比，主要问题是额度偏低、年化利率一般比全款高1.5%-2%，对个人审核的要求较高。所以专业贷前规划的常见的做法是帮助客户先把剩余未还完的按揭贷款垫资还掉，然后用全款房去银行做抵押贷款，这样减低利率、提高贷款额度。

各银行之间贷款额度、还款周期、还款类型、年利率的对比问题

因为银行间产品众多，每家评估出来的贷款额度、还款周期、还款类型、年利率都不一样，因此需要做好贷前规划把不同的产品横向做一下对比，筛选出适合自己的且利率偏低、月还款压力小、额度高的。常见的区别比如：先息后本1年归本、先息后本10年每月还部分本金不归本、先息后本3年归本、等额本息3年归本、等额本息5年归本、等额本息10年无需归本、等额本息20年无需归本,等额本金10年,等额本金20年....等等。

查询次数、贷款历史逾期问题

银行贷款审批需要查看个人征信查询次数，一般大银行月查询要<2，地方银行<4。

每次贷款人申请贷款、信用卡都会增加银行的个人征信查询记录，因为每家银行政策以及提交贷款的贷款人背景要求不一样，所以在贷款人不清楚的情况下盲目提交银行柜台经理申请贷款就存在拒贷的可能，从而盲目增加个人查询次数。

同时很多银行对个人征信逾期情况有要求，自己不清楚银行要求的情况下很容易拒贷。

消费性抵押用途转经营性贷款问题

经营性抵押贷款跟消费性抵押相比存在天然优势。

常见的比如：

贷款额度消费型一般是100万最高，经营型的一般1000万-2000万最高。

经营性抵押一般比消费性抵押年化利率低1.5%-2%，按100万贷款算的话一年少还2万。

所以一般在做贷前规划的时候会把贷款人包装成经营性抵押去贷款。

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