房贷利率＂6连跳＂！买房怎样贷款、还款最划算？

从2017年年中开始至今，在全国范围内不少城市都上调了首套房和二套房购房贷款利率。有银行的房贷利率出现了"6连跳"：首套房房贷利率从最初的9折优惠——基准利率——上浮5%——上浮10%——上浮15~20%——上浮30%，不断向上跳跃。与此同时，批贷时间越来越长，少则两三个月，慢则大半年，更有甚者直接拒贷。

目前，全国范围内首套房贷款利率上浮10-20%已成标配，购房者买套房可能要比之前多出了几十万的利息。因此，面对当下稳中有降的房价和不断上浮的利率，购房者有些进退两难。为了最大限度节省房贷成本，除了利率需要关注外，笔者认为，也要注意不同的贷款与还款方式。还款方式有以下两种方式，要注意其中的细节差别：

一、等额本息还款

以贷款100万元、按揭30年、利率上浮10%来算，每月都需还款5609元。拆分每个月来看，比如首个月还银行5609元中，4491元是利息，1118元是本金；而到最后一个月还银行的5609元中，利息只有25元，5584元是本金，也就是说，前期你还的钱，大部分是银行利息，而本金还的较少。

到了还款期限一半的时候（比如是按揭30年，你已经还了15年了），其实利息已经在前15年还的差不多了，但是你的本金还有很大部分没还的，而这些是必须还的，即便你15年后家庭经济条件好很多了，可以提前还了，但是后面的基本是本金，利息很少，因此你提前还已经没有什么意义了。

二、等额本金还款

同样以贷款100万元、按揭30年、利率上浮10%来算，首个月需还款7256元，其中是每个月都要还的相同的本金2777元，而利息从第二月开始，这个月要比上个月少12块多，直到最后一个月的利息为0，仅还本金2777元。这种还款方式的好处是，随着时间越来越长每月的还款金额越来越少，即月供是呈递减形式；若提前还款（比如5年后就还款）的话，比等额本息会要节省不少利息支出；且还款总息要比等额本息少20万左右。

但劣势是，前期还款压力大，眼下首套房、二套房的贷款利率上调幅度较大，同时首付比例也有提高，很多人交完首付和各类税费后已经被掏空，这时候再选择等额本金还款恐会出现资金无法周转困难。尤其首次贷款买房的人，忽然开始还月供一定会不适应，资金无法合理分配，所以还是不要前期给自己太大压力。如果前期还款无压力，当然是选用等额本金还款好。

另外，贷款方式的话，最好合理利用公积金贷款，能省下几万甚至几十万利息。目前住房公积金个人住房贷款利率为3.25%，远低于商业银行个人住房贷款利率。但是各城公积金贷款额度不同，像有的城市公积金贷款最高额度为80万，所以购房者买房时若公积金额度不够可以选择组合贷，这种方式绝对可以给你省下不少钱。且现在有关部门明确表示，开发商不能拒绝人们使用住房公积金贷款，要买房的人应好好利用这种组合贷。