上市房企业绩反弹是“回光返照”吗？

截至10月31日，沪深两市披露2017年三季报的上市房企有72家，其中63家实现盈利，占比为87.5%。另据统计，就在这72家上市房企中，2017年前三季度共实现营业收入6844.38亿元，同比增长6.57%；归属于母公司股东的净利润合计为623.08亿元，同比上涨约30.77%。

与此同时，上市房企今年的销售额大多有望突破千亿大关。碧桂园今年前三季度的销售规模已超4000亿元，万科和恒大已突破3000亿元，三家龙头房企年内的销售业绩均有望突破5000亿元；保利、融创、绿地预计年内有望迈入3000亿元阵营；中海、龙湖、金地、华夏幸福、华润的销售规模均已超千亿元。

根据上市房企三季度数据，我们可以看出两大问题：一方面，上市房企前三季度净利润增幅要大大超过营收增幅，近年来困扰房企的“增收不增利”的现象得到扭转。以房企巨头万科为例，前三季度，万科累计实现营业收入1171亿元，同比仅增长0.04%；实现归属于上市公司股东的净利润110.9亿元，同比则大增34.2%。

另一方面，行业分化进一步加剧，净利润居前的13家房企贡献了整个板块净利润总额的八成，行业集中度进一步提升。三季报显示，大型房企净利润增速明显，部分中型企业净利润增速有所提升，而一些中小企业则是直接进入净利润下滑通道。

很多人会问，楼市调控已一年了，上市房企日子过得咋还这么滋润呢？第一，去年下半年一线城市先受到房地产调控政策影响，多数房企把资金转向二三线城市布局，而到今年前三季度房产销售的项目进入结算期。在市场回暖，二三线城市房价出现大涨的情况下，今年上半年销售的项目大多盈利空间较大，所以上市房企业绩的改善，带动了毛利润增速的回升。

第二，为了达到降低融资成本，提高盈利空间，龙头房企通过低息公司的的债置换此前的高息债，达到了净利润回升的效果。如万科三季报显示，截至9月底，万科持有货币资金943.5亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和（542.3亿元）；有息负债中，约65.8%为长期负债。

不过，房企亮丽的前三季报依然难掩其未来的隐忧。“金九银十”失色，“旺季不旺”已成为北京和上海楼市的重要特征。以北京、上海为例，截至10月27日，上海新房成交24.52万平方米，不足去年同期的三成；北京10月成交面积不足20万平方米，同比下跌72.3%。