农商银行应重视房产抵押贷款风险防范

来源：农村金融时报

■ 倪利平

近年来农商银行发放的房产抵押贷款越来越多。房产抵押贷款具有抵押物易处置变现、升值潜力大、处置方式灵活等优势，综合风险相对较小，但是，由于房产抵押贷款涉及环节较多，专业性较强，价值波动大，如果不注意办理中存在的如下风险点，不采取有效措施防范，也可能形成贷款风险，甚至造成贷款损失。

一是调查清楚借款人的房产数量并防止“先租后抵”。发放房产抵押贷款时，应详细调查清楚借款人的实际房产数量，查看有无弄虚作假、欺骗隐瞒的现象。如果借款人仅有一套基本居住房屋，除按揭贷款外，一般不予办理经营性抵押贷款;如果借款人有多套居住房屋，但存在法律纠纷，应在法律纠纷解决后，才能确定是否办理。农商银行办理房产抵押贷款前，还应详细了解借款人用来抵押的房产是否已经租赁给他人。对已经出租的房产，必须取得承租人承诺优先处置的保证函，否则不予办理抵押贷款，防止出现“先租后抵”问题。如果出现“先抵后租”的情形，即抵押人在设定抵押权后，又将抵押物出租。在这种情况下，已登记的抵押权的效力优先于租赁权，银行可以办理房产抵押贷款。

二是认真办理抵押登记，确保手续的完整性。办理房产抵押登记前，要调查清楚抵押的房产是否属于“一物多押”?如果属于“一物多押”，要经常开展贷后检查，掌握借款人和抵押房产的情况，一旦出现影响贷款归还的不利因素，及早采取有利措施，尽量减少贷款损失。办理抵押贷款时，银行应要求借款人将房产和土地使用权一并抵押，便于处置变现。房产抵押登记的期限比抵押贷款的期限要长，银行应有充足的时间处置抵押房产。在办理房产抵押贷款时，应通过房产证和其他途径详细了解房产的实际所有权情况。对共有财产，要真正掌握究竟有多少个财产共有人?财产共有人是否同意用房产抵押办理贷款?只有经全部财产共有人当面签字同意，才可以给予办理抵押，避免产生法律纠纷。

三是注意土地的性质和使用期限。办理抵押贷款前，要查清房产所占用土地的性质，对于出让土地要分清是属于住宅类还是属于工业类。根据土地的性质，查看土地使用期限是否到期，对即将到期或已经到期的土地，其地上附着物不得办理抵押贷款。对于划拨用地性质的房屋土地，应与借款人签订合同，要求借款人在处置房产时补交土地出让金，并相应降低抵押折率，以确保抵押贷款风险全覆盖。

四是加强贷后抵押物检查，防止土地用途性质变更。办理房产抵押贷款前，应查看土地使用证上填写的土地用途与借款人实际使用用途是否一致?如果不一致，不予办理抵押贷款。即使办理前一致，也应在贷款发放后定期进行贷后检查，查看借款人土地实际用途是否发生变更，根据变化情况及时采取有效措施。对在建工程抵押贷款重点管理，由于在建工程具有特殊性;对发放的在建工程抵押贷款，应进行单独管理，要求借款人把基本存款账户设在本单位，往来款项要通过本单位办理，全程监督借款人资金使用情况。

五是注重培养自己的房产评估师，重视第一还款来源。为准确获得抵押房产的评估价格，农商银行应加快培养自己的房产评估师，对抵押房产作出公正、公平的估价。现阶段，虽然无权决定评估机构对抵押房产所作的估价，但可以根据自己的实际评估价格确定贷款发放的折率。在房产评估中介机构作出评估报告后，内部的评估师应对抵押房产进行二次估价，根据自己的评估价格，按照一定的比例确定实际发放贷款的金额，掌握贷款额度控制的主动权，以防范信贷风险。发放房产抵押贷款时，更应重视第一还款来源;不仅要对借款人进行担保分析，而且要对借款人进行财务分析、现金流量分析和非财务分析，对借款人经常开展贷后检查分析，动态反映贷款形态，从根本上提高房产抵押贷款的质量，有效防范房产抵押贷款风险。